旧式里弄改造、熔断地块 承载高端人才公寓的绝非一般物业

随着北京住建委出台《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》，以及杭州正式发布《蓝领公寓（临时租赁住房）租赁管理办法》，蓝领公寓的热度也逐渐上升。长租公寓市场不再是白领公寓的个人舞台，一家独唱。剩下的较为诱人的战场也就是高端人才公寓了，根据近期诸多新闻，这一细分市场的争夺也正在悄然开展中，并日益火热。

1 旧式里弄、18年老楼、熔断地块

Unique site selection

与发展热火朝天的蓝领公寓、白领公寓不同，早期的人才公寓由于其肩负一定的城市人才安居任务，多由当地政府兴建，并与相关园区对接分配房源。

随着抢人大战的展开，这类由政府单方提供的人才公寓已不能再满足大量涌入城市的高端人才。此时，机构型住房租赁运营商也逐渐走向成熟，具备一定的长租公寓管理运营经验。人才公寓这块馅饼慢慢地落了下来……目前的人才公寓尚处寻找物业阶段，媒体报道的几个高端人才公寓的物业选址也非常独特。

上海旧式里弄改造的高端人才公寓​

5月24日，虹口人才公寓建设管理工作推进会上推出了人才公寓建设管理三年行动计划。常规的公租房、租赁住房、长租公寓和老厂房、产业园区、酒店宾馆改造升级等经认定的集中式公寓和分散式公寓，组成人才公寓的房源供给之外，虹口区还将探索富有虹口历史人文特色的旧式里弄，通过城市更新的方式改造成为高端人才公寓，作为企业高管人才租房的供应来源。并鼓励社会知名长租公寓（代理经租）运营公司参与人才公寓建设，以合作经营或长期包租形式，吸引更多优质社会资本参与。

重庆18年老楼升级的高端人才公寓

渝中区属国有企业渝中国有资产经营管理公司携手龙湖集团，对渝中区原嘉陵大厦进行全面升级改造，打造高端人才公寓，相关改造工作已正式启动。

这座已有18年历史的高楼，坐落于解放碑商圈旁，今年年底改造完成后，将形成500余间供高端人才居住的长租式公寓。这也是重庆市首例房企与国资携手的首个高端人才公寓。

常州熔断地块建设的高端人才公寓

5月24日，常高技两幅熔断地块（当地块竞价达到最高限价时，终止土地出让，所有报价无效。）开启现场竞建人才公寓，最终旭辉地产以15.3亿元加配建13000㎡人才公寓成功竞得常高技1号地块——实际楼面价达11203元/平，溢价率51%。而常高技2号地块则由德信地产以6亿的成交价加9000㎡的人才公寓竞得，实际楼面价约12026.6元/平，溢价率50%。在2月内出现三次熔断的常州拍地市场，人才公寓的出现一举多得，解了房企拿地燃眉之急、同时为常州抢人大战的人才安居助上一臂之力。

其实早在2016年，由福田区住建局出资、深业集团改造、水围村公司筹房的水围柠盟人才公寓项目启动。作为深圳首个城中村人才公寓项目的运作目前已步入正轨。通过政府补贴、国企运营改造的形式来管理首个城中村人才公寓，根据目前媒体报道的情况，这一人才公寓运营情况较好。

早前的人才公寓只是为了完善新建园区的配套设施，但是随着抢人大战的落地，人才公寓不再是局限于某一地区的安居设施，而是需要分布在城市各处。通过配备各类设施以及周边的环境，为引入人才打造良好的生活环境。

2 这样的运营商会受人才公寓喜爱

A favorite operator of talent apartments

曾被选为上海2幅首批租赁住宅用地潜在战略合作伙伴之一的上海老牌公寓管理机构优帕克，对这一问题有着自己的见解。

这两块租赁住宅用地分别对各自的租赁住房面积作出规定。对此，优帕克董事长李静认为，首批同时推出的浦东张江与嘉定新城这两块租赁用地，在一定程度上也是对区域人群进行了一个划分：“面积上的不一样，主要可能是因为本身区域人群的需求不同，张江这块科技类的人才居多，而这些人才的需求不仅仅只是一个单身公寓，他们有些是较为高端的家庭居住，还有些需要更加高端的一些的服务需求，这就可能需要考虑更多元化的产品来满足。也许正是出于这样的角度，所以才会有了面积段不同的划分。”

而出身打造高端长租公寓的优帕克，在高端租赁市场，已有口碑与规模的积淀。同时，早在2014年上海地产集团就已经与优帕克集团成立了地产优家，是属于国企改革混合制企业。

围绕客户的需求来研发产品，服务好每一个客户，目前优帕克无论已经拥有了一个完整的生态链及操作系统。“从以往的产品线可以看到，我们有专门针对500强高管的月租2-5万的产品，也有月租8000到10000多元的较为普通的产品。”李静说。丰富的产品体系是助力优帕克成为潜在战略合作伙伴的重要因素。

此外，2016年底武汉智慧生态建设投资有限公司与优客逸家达成了意向合作协议。双方在武汉共同组建合资公司，承接智慧生态建设投资有限公司相关产业园区物业的营销推广、招商、运营管理。“合资公司服务范围包括但不限于人才公寓。”据透露，该合作在2016年12月中旬就已经完成签约。目前13万方的“人才公寓”一期工程已经开始建设，第一批入驻将在今年底。

此外，根据澎湃新闻报道，2017年底，华夏幸福在上海证券交易所互动易回答投资者提问时表示，“在其产业新城内会根据实际需要考虑配建供出租的人才公寓等项目。”

配套的产品链、多年的运营经验，较为成熟的大型房企，这样的企业将成为政府在人才公寓地块建设运营时的首选，为高端人才提供更为完善全面的租住服务，留住人才，为城市发展增添助力。

3 这些抢人的城市是人才公寓的热门

The hot city of talent apartments

目前武汉、南京、成都、西安、长沙、珠海、杭州、天津、北京、深圳、吉林、郑州、石家庄等多个城市相继推出人才政策，政府拿出真金白银吸引大学毕业生、高层次人才、海外人才落户发展。

4月27日，合肥推出“养人新政”，未来七年将拿出超百亿元资金“养人”。根据该政策，合肥将面向全球引进急需紧缺人才，并根据人才类别在三年内每月分别发放3000元、2000元生活补贴；每年发放0.6万到2万元不等的租房补贴。对新落户的本硕博在肥首次购房分别给予3万到10万元补贴。同时对高校毕业生、在校大学生给予1万到10万元不等的创业项目资助。

4月26日，长沙为207名高层次人才发“绿卡”，持卡人享受海关通关便利，机场、高铁站贵宾服务，以及购房、子女入学、医疗保健、配偶就业、人事档案管理、驾照转换、创新创业等全方位服务。此前，长沙宣布未来5年计划吸引储备100万名青年人才在长沙就业创业，对本硕博毕业生给予0.6万至10万元不等的租房、生活和购房补贴。

4月22日，沈阳推出“人才新政9条”，对符合条件的中专以上学历人才都实行“先落户后就业”政策，还放宽了享受房租补贴受益群体范围，提高了补贴标准，技师、本硕博都可以享受补贴，从0.6万到1.5万元不等。同时对两年内毕业的博士生，只要有意到沈阳企事业单位工作，就可以签约，政府为在读博士生提供每月两千块钱、最长三年的资助，让博士生未毕业先就业。

3月1日，南京宣布研究生以上学历或40周岁以下的本科毕业生可直接落户；外地高校毕业生面试补贴1000元。年初，南京发布人才安居政策，其中规定高层次人才将按不同规定享有申购120平方米以上住房、170万至300万购房补贴等安居方式；如购买自住住房公积金住房标准放宽4倍，即120万元。其非本市户籍子女安排区内公办学校入学，享受免费义务教育待遇；将筹建专门的海外高层次人才公寓，配备接入国际医疗结算体系的国际化医院、教育机构。

上述政策收到了一定效果，据BOSS直聘发布的《2018一季度人才吸引力报告》，以杭州、西安、武汉、成都、南京为代表的15个“新一线”城市在去年陆续出台人才吸引政策后，已初显成效。2018年一季度，新一线城市人才流入率(流入人数/流出人数)为1.07，较2016年增长3.2%。 2018年一季度，从新一线城市高校毕业，之后留在当地工作的职场新人比例达73.8%(包括应届生和工作经验一年以下的求职者)， 较2016年增加近20个百分点。

真金白银的诱惑，在一时可能会产生不错的效果。但是长久以往，城市的综合竞争力以及住房等问题将会迫使部分人才“用脚投票”。所以打造适合引进各类人才的人才公寓，让其首先能保证安居，之后实现乐业。

而这些城市大量引进的人才，也就意味着将会有高端人才公寓市场的供需不平衡。所以，这些城市，或将成为高端人才公寓运营商待掘金之地。

4 人才公寓易遭地下转租，谨慎运营

Operate with caution

之前的人才公寓运营中，曾出现过“高端人才变身二房东”的情况。与园区配套建设的人才公寓，多由所在新区管委会负责运营与管理，其中工作与程序较为复杂。

而租住在其中一些租客便钻了管理的漏洞，将低价租进的人才公寓高价转出，同时还能享受租房补贴，成为“高端二房东”。

对此，政府在建立合理的退出机制，确保租期最长界限，逐步完善人才公寓管理方法之余，更重要的是引入专业公寓运营团队，提供市场化、标准化的租赁运营和租后管理。所以，公寓运营商在后期人才公寓的运营中，要就人才公寓先前运营中存在的顽疾做好解决方案，满足高端人才美好租住生活的居住需求。