节目预告

签了房屋买卖合同

付了房款

为何不仅无法取得房屋产权？

买卖合同的权利也难以主张？

进行二手房转让

通常存在哪些风险？

我们又应该如何防范？今天《身边说法》，请听重庆索通律师事务所的贺政律师为您讲述《 二手房买卖的常见法律风险》。

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今日案例

案情一：2017年10月1日，贾先生购买了巴南区一小区的房屋，并于11月份办理房屋的不动产登记。2017年12月，贾先生因生意上的资金需要，将房屋出售予刘小姐。2017年12月12日，贾先生和刘小姐正式签订书面的房屋买卖合同，并支付了贾先生20万元定金。但前去不动产登记中心办理过户时得知，根据目前重庆市最新房屋限售政策规定，因贾先生取得案涉房屋《不动产权证》的时间未届满两年。因此，案涉房屋无法过户登记至刘小姐名下。对此，贾先生和刘小姐进行协商，由贾先生向刘小姐出具承诺书，保证按政策规定，在房屋能够过户之日办理过户登记手续。之后，刘小姐向贾先生按照约定支付房款120万元，剩余5万元房款，待房屋过户后三日内支付。2017年12月28日，刘小姐对房屋进行装修，并入住至今。2018年1月12日，因贾先生生意失败，贾先生债权人某银行申请巴南区人民法院将案涉房屋进行了司法查封。现巴南区法院将通过司法拍卖程序对案涉房屋进行处置。刘小姐向法院主张，其系案涉房屋的权利人，要求法院停止对案涉房屋的执行。

案情二：

2015年，张某因无力偿还万阿姨借款，双方协商，将张某位于巴南区的住宅抵债给万阿姨。于是，双方签订房屋买卖合同，约定张某将案涉房屋出售于万阿姨；房屋价款的支付方式为“以张某尚万阿姨的80万元借款抵做房屋转让价款”。但前去不动产登记中心办理过户时得知，案涉房屋上设立有抵押权。因此，案涉房屋无法过户登记至万阿姨名下。之后，案涉房屋由万阿姨亲戚入住，房屋上抵押权如何处理张某与万阿姨协商未果。2016年，因张某连续三个月未偿还按揭款项，房屋抵押权人申请巴南法院对案涉房屋进行司法拍卖。万阿姨刘小姐向法院主张，其系案涉房屋的权利人，要求法院停止对案涉房屋的执行。

法眼看天下

律师解答

主持人安琪

在2个案例中，刘小姐和万阿姨要求法院停止执行的主张，是否能够得到支撑呢？相关法律又是如何规定的呢？

贺政律师

就前述两案中的刘小姐和万阿姨，其向法院主张的权利，从法律上我们称之为买受人物权期待权。那么刘小姐和万阿姨所主张的权利是否能够成立呢？也就是，买受人物权期待权成立的情形，法律是如何规定的呢？

首先，刘小姐和万阿姨要求巴南法院停止执行的主张均不能成立。

根据法律规定，买受人物权期待权的成立需满足以下几个条件：

1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

根据条件要求，房屋买受人必须与出售人具有真实的房屋买卖意图，且签订买卖合同。案例中，万阿姨因其张某就案涉房屋的处置本意为以物抵债，因此，该房屋买卖合同虽名为买卖合同但实为抵债协议。因此，万阿姨所的权利主张，不满足此条法律规定。虽然实践中，有观点希望将以物抵债情形纳入法律保护范围之内，但因为目前的技术手段尚无法鉴定合同印章或签字的确切签章时间，且抵债行为亦并不产生实际的支付行为，导致极有可能债务人与案外人进行恶意串通，伪造一份在法院查封之前的抵押协议，由此损害其他债权人的利益。因此，法律未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。

2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

前述案例中，刘小姐系亲自入住案涉房屋，万阿姨系由其亲戚实际入住案涉房屋。那两者是否都符合该条法律规定呢？对此，法律上就此处规定的占有标准为能够对不动产进行管理和支配即可，如：拿到房屋的钥匙，办理入住或对外出租等。

3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

此条规定，就是文义解释。即必须有支付房屋价款的行为。案情一中，虽然刘小姐尚有补分尾款未支付，但因其已经支付部分价款，因此只要刘小姐同意向法院支付剩余价款，亦满足此条规定的要求。

4.非因买受人自身原因未办理过户登记。

其他规定为买受人物权期待权的核心要求，即对于未能办理过户登记，买受人是否存在过错。案情一中，因刘小姐明知因存在政策障碍无法进行过户，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。因此，刘小姐存在过错。案情二中，根据《物权法》规定，抵押权对应债权未清偿的情况下所有权人不得转让财产。因此，万阿姨对房屋未能过户存在过错。

综上，法律规定必须满足前述四条情形时，买受人物权期待权才能成立。因此，前述案例中，刘小姐因自身存在过错；万阿姨因与张某不存在真实买卖关系，且存在过错。导致，法院均不能支持其二人主张。

主持人安琪

能否总结一下，今后我们在进行二手房房屋转让的过程中，应当进到哪些注意事项，才能更有有力的保障自身合法债权呢？

贺政律师

我建议大家在购买房屋时需要注意以下几个方面的问题：

1. 签订合同前必须前去不动产登记中心核实，案涉房屋的所有权人是否为卖方，房屋上是否存在抵押或司法查封。大家只能与房屋所有权人签订合同，且不能购买存在司法查封的房屋。同时，必须与卖方或中介公司约定明确，如何清除抵押权人的债权，消除案涉房屋上的抵押登记。

2. 签订合同后，尽快办理房屋的实际交付，如与卖方签署交接清单，取得房屋钥匙，变更物业登记，变更水电气等缴费单位的业主信息。

3.按照约定支付房屋价款。

4.确保自身不存在因自身过错导致不能过户的情形。在出现不能过户的情形后，即使通过合法取得维护权利。当然是否必须要通过诉讼手段实现过户，法律对此并无要求。

律师在线

重庆索通律师事务所   贺政律师

擅长领域：金融诉讼纠纷案件

联系方式：15023150709

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