加快推进租购并举 重庆首例国企民企携手打造长租公寓

龙湖长租公寓为租客打造的公共区域

近日，重庆首例由国资携手市场运营主体，共同打造的高端人才配套租住项目——龙湖冠寓嘉陵大厦项目动工。该项目年底改造完成后，将形成渝中区首个定位中高端的新型人才长租公寓，其单店规模也将是目前我市长租公寓中最大的。

“这个项目将打造为大型高端旗舰店，成为聚集渝中区高端人才的‘新舞台’。”渝中区相关负责人表示，这种国企民营强强合作的“新范例”，也将成为渝中创新发展的“新亮点”，这也是渝中区实施供给侧结构性改革、提升城市品质的重要举措。

业内专家认为，相比房地产企业拿地自持等模式，国企与民企联手，将开启长租公寓市场发展的新模式，有望破解城市高端人才配套之痒、大幅提升长租公寓规模化速度，成为未来城市吸引人才入驻的重要利器，也有利于让房地产市场形成稳定健康发展的长效机制。

租赁市场众多政策利好

长租公寓方兴未艾

“长租公寓”，是可拎包入住和实现体系化管理的租赁公寓。通常由资本方长线租下物业或使用自持物业，精装之后以特定公寓品牌对外出租，同时提供以往个人房东无法提供的持续管理和租户服务，只租不售。

此前，有关部门相继出台一系列支持住房租赁市场的举措，明确提出要提高住房租赁企业的规模化、品牌化、规范化和标准化水平。

在政策利好推动下，长租公寓，正成为一片蓝海。

相关报告显示，2020年和2025年，我国房产租赁市场规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。

从城市流动的趋势上来说，未来全国5个人中，就有1个人是租客。市场上90%的租房群体，都有消费升级的需求。但品牌公寓的市场占有率不超过10%，而发达国家已达25-30%。

在政策红利支持和租赁市场潜在的巨大发展空间下，长租公寓市场受到各方青睐，不仅许多专注长租公寓领域的创业公司获得资本的垂青，房地产企业、酒店集团、中介机构、投资机构等也纷纷入场。全国范围内，多家大型房企也已将长租公寓提升为重点战略方向之一。

目前，全国综合排名TOP30的房企中，已经有约三分之一的房企通过不同方式参与到长租公寓领域。如万科泊寓、旭辉领寓、招商壹公寓等。

在重庆，龙湖则是推进长租公寓的市场主力军——2017年，龙湖集团进军长租公寓市场，在重庆首推冠寓，截至目前，加上已开业的龙湖源著、佰乐街、新壹城三店，以及改造中的嘉陵大厦项目等，项目数量已达到6个。

仅一年时间，龙湖集团更在全国17个城市布局了长租公寓，总计开业房间数超过1.5万间，目前，长租业务已成为住宅开发、物业管理、商业运营以外的四大主营业务之一。2018年，由亿翰智库评选的《房企长租公寓品牌指数TOP20》中，冠寓品牌指数达到全国第一。

更值得关注的是，反映城市人口需求度的“出租率”。据悉，自冠寓推出以来，在重庆整体出租率一直高达95%以上。这说明，对于人们日益提高的居住品质需求，长租公寓可以契合，且极受欢迎。

创新长租公寓发展模式

给高端人才一个安乐窝

似乎任何产业发展都不可避免碰到产业“同质化”这一难题，长租公寓市场自然也不例外。从目前整体来看，各家商业模式似乎也都大同小异。

“在我国住房供应体系中，租赁市场是一个明显的短板。”国务院发展研究中心市场研究所研究员任兴洲曾表示，短板表现在多个方面：供应量短缺，尤其是在一些人口集中涌入的大中城市，租赁住房供应显著不足;质量不佳，市场租赁房源“老龄化”，不适应市场需求;经济主体分散化，多以个人业主出租为主，缺乏规模化、集中化的机构经营者;租赁关系不稳定，市场秩序不规范，缺乏成熟的契约精神和法律规则约束，随意撵租客、提租金的行为比较普遍;支持租赁市场发展的政策体系也不够健全。

重庆市场也同样如此：作为全重庆首屈一指的高端商务商业聚集地，解放碑聚集了众多金融、高端服务业、创新科技企业的中高管，发达的现代服务业人才。方圆3公里内的甲级写字楼超过了30栋，商务办公人群超过8万人，每年至少有5000人以上的品质租住需求。

然而由于此前缺少规模化长租运营企业，整个高端租住市场仍处于“小而散”的局面，也成了城市高端人才配套之痒。

同时，面对今年各省市的“抢人”大战，能够提供高品质的长租公寓也是核心竞争力。

创新商业模式尤为急迫，这就必须打破思维定式。

于是，国企民营强强合作创新模式应运而生：渝中区属国有企业渝中国有资产经营管理公司与龙湖集团联手推出的高端人才公寓，坐落于解放碑商圈旁，位于七星岗的原嘉陵大厦，为渝中国资公司持有，由龙湖集团旗下的长租公寓品牌冠寓投入改造，运营服务，渝中区首个新型高端人才公寓。

“20多年前嘉陵集团在解放碑商圈旁建设了嘉陵大厦项目，目前由渝中国资公司持有，主要为酒店所用，且经营走下坡路。”渝中国有资产经营管理有限公司总经理张荣强称，随着租购并举、租售同权、人才引进战略的实施，该大厦需要进一步为人才提供精准服务，因此联合领先的长租公寓品牌龙湖冠寓对大厦改造升级，提供运营服务。

龙湖集团相关负责人则表示，与此前项目不同的是，该项目一是在物理属性上，地处渝中区，重庆很多网红地标和城市文化非常集中，地段差异导致项目定位差异。在未来产业结构升级调整后，将适应新的人群品质居住需求。二是从产品品质本身而言，该项目从房间大小、设计等方面来看舒适度更高。从人群定位而言，该项目入驻的人才更高端。三是整栋楼很纯粹，未来管理精度、服务精度都会做得更好，所以定义为重庆冠寓旗舰店来打造。

嘉陵大厦差异化定位

未来长租有望衍生多种模式

24小时专属租住服务、统一公共活动空间，丰富多彩社交活动……这是龙湖描绘改造后龙湖冠寓嘉陵大厦的美好租住生态。

渝中区方面则称，嘉陵大厦将按照高质量发展和高品质生活的要求，打造成渝中区众多外派企业高管、创新创业人才高品质租住地。

那么，嘉陵大厦长租公寓到底如何打造?

据介绍，这个高端人才公寓，预计年底改造建成后，面积达19000平米，将有500多个房间，所有房间将由龙湖统一设计、精装，除了各面积段的房间外，还将有打造空中景观大堂，公共活动空间，供租户开展丰富的社交活动。

项目开业后，该项目还将“任命”运营官，如运营官既是长租公寓中的社群活动的组织者，本身也可能是摄影达人、旅游大使、瑜伽美女、茶道大师、健身狂人等身份。这样，长租公寓不仅提供居所，更为租住者们提供全新的社交平台，让他们的城市生活更精彩。

未来，龙湖集团甚至在规划打造3.0时代专业长租公寓新模式。

如果1.0阶段是传统二房东模式，目前，行业整体则处于跑马圈地的2.0阶段，处于分散的社群打造阶段。

冠寓3.0，就是要打造租住社区平台微生态，集合城市生活资源为年轻租住人群所用。即集长租公寓、联合办公以及配套商业于一身的City Hub商住办综合体，包括小综合体和大综合体，实现“住、商、办公、社交、服务”生态化联动一体，让租住冠寓的“城市生力军”将借此实现衣食住行、文化、娱乐等的交互。

简单来说，配套商业便捷的小型综合体：一楼做商业、低层是共享办公、高层做公寓，实现上楼回家、下楼工作。

大综合体指旨在让租住空间跳脱出单一居住功能，倡导“去孤岛化”的租住生态，打通城市之间、公寓之间的生活服务、文化娱乐和商业配套资源。

“要让住房回归居住本义、让房地产市场形成稳定健康发展的长效机制，长租公寓无疑是十分关键而紧要的一环。”有专家表示，创新长租公寓模式对于打造多元化的住房供应体系，形成新房、存量房和租赁住房“三足鼎立”市场格局起着重要作用。

PH