深圳9月楼市供增销减分化严重

10月的楼市犹如当下天气，高温退去，已能感受到丝丝凉意。国庆一周，深圳一手住宅共成交226套，环比减少43.8%；成交面积2.24万平方米，环比减少43%；成交均价54624元/平方米，环比微涨1.3%；而与去年国庆期间相比，成交套数同比大幅减少49.2%。从成交量来看，9月份共成交各类房产3859套37.41万平方米，环比8月份均减少约两成，国庆期间延续了9月份的颓势（数据来源：根据深圳市规划和国土资源委员会，下同）。

供应和成交为何分化严重？

新增预售供应方面，国庆前一周有四个项目获批，近两周内，共有国速中心、华润前海中心·悦玺、华润城润府三期、颐安都会中央、深湾汇、阳光城天悦、京基御景峯、宝泰雅苑8个项目入市。9月份共有16个项目获批，批售住宅类（包括住宅及商务公寓）产品6473套。深圳中原数据显示，其中住宅项目仅占2个，一手住宅开盘去化均不到两成。整个9月份共新增获批各类房产预售123.6万平方米，处于今年截至目前的月度最高获批量，环比大幅增长5.1倍，同比增长2.2倍。在供应结构上，住宅和商务公寓分别为6批次34.6万平方米和7批次28.9万平方米；而办公共获批高达9批次53.3万平方米。

为何新增预售供应和成交分化如此严重？Q房网市场研究员唐小赞表示，供应增加一方面和关于“现售”传闻有一定关系；另一方面8月由于“7·31”政策新出，各方处于观望状态，批售偏少，而8—9月是历来供应高峰，开发商备足货量为传统“金九银十”做准备，两方面原因促成了9月大批项目入市。9月供应增加主要集中在中下旬，供应增加到成交备案会有时间差，反映在数据上是供应大增但成交仍相对较低。新房住宅成交从月度来看，9月总量环比上月减少近四成，部分也可归因为8月数据受政策前抢闸备案影响拔高，总体来说，月度2248套的成交量仍略高于2017年月均2152套水平。

公寓和住宅市场为何冷热不均？

在成交量和成交结构方面，值得留意的是，9月份各类一手房产总成交量下滑两成；其中，一手住宅下滑高达近四成，甚至比1—9月份一手住宅的月均成交2467套低近一成；然而同期“商业”类房产成交量大幅放量至985套68771.8平方米，环比分别大幅增长超过八成和1.4倍，而这其中绝大部分为商务公寓。为何公寓与一手住宅成交市场差异明显？

对于公寓供应和成交均大幅增长的背后因素，深圳中原研究中心相关负责人认为，与此前相比，相对而言，商务公寓的新增获批预售量增量和增幅更加明显。公寓成交量大幅增加与新政关系比较大，主要是工改的公寓不受新政影响，成交较好，另外，“7·31”新政影响下，商业投资者也开始增加。

另外，在二手房成交方面，9月份二手住宅共成交4952套40.98万平方米，环比8月份7208套58.04万平方米分别大幅减少31.3%和29.4%；不过，在同样占据“商业”类房产成交主力的商务公寓市场中，与一手商业不同的是，二手商业成交量环比却下滑约两成。对此，深圳瑞邦置业总经理黄柳认为，此次对于商务公寓5年禁售期的影响主要是在一手房市场；另外，二手房市场的过户成交具有滞后性，对于二手商务公寓成交量的更准确的影响程度还需要一定时间的观察。此外，许多手持现金无投资渠道和受限购限贷压制或者学位刚需群体受政策影响只能选择商务公寓，可以说，商务公寓的成交有相当部分是住宅刚需的分流所致。