5月5日，大渡口滨江地块，土地面积263亩，被中铁建拿下，成交楼面价9301元/㎡，溢价率86.02%。

5月20日，大渡口重钢地块，土地面积62.59亩，被佳兆业收入囊中，成交楼面价10066元/㎡，溢价率54.86%。

地王频现，市场高潮，百姓唏嘘……5月份，对于大渡口来说，不仅是一场质的突破，更像是一场久违的爆发。

然而，这场莫名其妙的爆发，让业界连称“看不懂”，“找不到支撑这个地价的理由”。

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重庆的土地市场在持续火爆。

5月28日，一场土拍惊动整个重庆土地市场。荣安以10.85亿元斩获九龙坡区大杨石核心地块，成交楼面价13549元/㎡，溢价率50.54%。

谁会想到重庆最高地价竟然是被九龙坡区破的！

就在这时，网友“贰马”设计了一张名为“重庆近日土拍有感”的漫画，在网络、朋友圈疯狂传播。

以前“大渡口”都是仰望“主城”，大渡口地价破9后，“大渡口”用锤子在头上kao了几个包，总算可以略微俯视“主城”。无奈，半路杀出个“滩子口”，直接吊打“大渡口”。

漫画看看，笑笑就好，也只是老百姓茶余饭后的娱乐。

但从中能看出的是，在大家固有的印象中，大渡口被忽视到都排除主城之外了。大渡口距离偏远，环境脏乱差，产业、教育等资源欠缺，是大家固有的认知。

这也从侧面说明了中铁建拿下的地块，为什么曾在去年出现过两次流拍。

以至于，在出现地价破9后，很多大渡口的原住民直呼：终于可以说自己是主城人了。

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当江对面的邻居巴南，地价还稳在7000以下的时候，大渡口不动声色的破万了！

如此高的地价，卖房子的高呼大渡口你高攀不起！然而这个区域真正的买家，却只能低下头，一声声叹息。

根据领域盛景统计数据，今年1-4月份，重庆主城刚需高层的成交均价为建面11181元/㎡。而大渡口区域便是拖后腿的那一个，以8983元/㎡的单价排在最后一名，比不过北边的北碚区，更拼不过旁边的巴南区。

（5月，大渡口最新楼盘价格一览）

“大渡口的一些高端客户已经外流到北区，仅剩少量原住民因工作、生活等限制留住本区。但这一波地缘型客户收割后，我们的销售将越加乏力。”大渡口区某改善楼盘的置业顾问表示。

日前，记者曾做过一次街头采访，在北区的客户心中，再置业几乎还是选择北区，而大多数大渡口的人民再次置业的首选也渐渐转变为北区。

大渡口吸附北区客户基本是不可能的，只能吸引其他区县的融城客户。

“一直都比较沉寂的大渡口区，目前也没有什么比重大的规划，仅区域内的重钢地块价值稍微突出一点。这样的大渡口，拿什么给留住本区人甚至辐射外区以及区县外地的投资者。”重庆一业内人士表示，对大渡口来说，要卖高端，或许只能水涨船高。比如等全重庆的高价地陆续面市，重庆的整个均价提升起来，大渡口的价格也自然有所上涨。但大渡口在整个重庆房价的占位很难得到质的飞跃。

以至于业内有这样一种说法：大渡口是用来拉低重庆房价的，一旦大渡口这道防线没守住，重庆的整体房价也就蹬蹬的上去了。

当“面粉”直逼“面包”的时候，也是最苦逼，最有可能的就是在价格卖不动的时候被迫降价，从而再次影响整个区域的房价！

3

“高地价频出，就必然导致高房价！”在地王出现后，这是大多数开发商的说辞，也是导致很多购房者慌着上车最直接的原因。

那么，高地价一定会带来高房价吗？

房价构成为：楼面地价+建筑成本+税费+融资成本+营销、管理成本+合理利润。

单从成本角度看，地价提高确实会推高房价；但从市场交易角度看，有买才有卖，没人买单的价格是没意义的。

因此，高房价是由需求大于供给的供求关系决定的。而市场是否买单，又牵扯到供求关系是否合理，供过于求的市场显然无法支撑高房价。更重要的则要考虑市场的购买力是否足够。

如果要说地价和房价关系，更确切的是：因为未来价格预期高，房企信心十足、热情高涨，竞相争夺推高了当下的地价。如此看来，应该是高房价导致高地价，或者是预期高房价推高了地价。

再回到大渡口的这两块高价地，房企竞相争夺，推高地价。但是大渡口的购买力有吗？

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大渡口未来房价是否能够跟上重庆节奏，支撑水涨船高的成本？

有业内人士表示，要看一个区域能否支撑得起高额的房价，首先是产业，产业能产生高收入人口；其次是名校教育；再次是交通和商圈辐射力。

从产业发展来看，近年来大渡口开启建设滨江、九宫庙商圈、伏牛溪、建桥园区四大重点板块。并根据四大板块的不同特征进行区域产业转型，聚焦发展大数据智能化、生态环保、大健康生物医药、文化休闲旅游四大支柱产业，目前尚未看见什么起色，需要等待。

在教育方面，据统计，2018年重庆联招高中总共有77所，其中有67所重点中学。重庆主城总共有54所联招高中学校，45所重点中学。然而大渡口仅有一所学校，为重庆市第三十七中学校。远远落后于沙坪坝和渝北区。

交通方面，目前仅有一条轻轨2号线，轻轨5号线还在建设中。这也是导致其他区域的人认为大渡口远的直接原因。

商圈的话，比较成熟的是九宫庙商圈，万达广场和华润万象汇均未开业。记者曾在九宫庙商圈闲逛，步行街充满了遛娃的老年人。本区的年轻人都说更愿意到不远处的杨家坪商圈逛街。

（图片来源网络）

总而言之，和其他主城区相比，大渡口区自身在教育资源、产业发展条件等方面没有什么突出优势可言，致使其对外来人口很难有持续吸引力，由此带来的直接后果是商业、文化、交通等设施的不完善。大渡口社零总额增幅低于GDP和居民人均可支配收入的增幅就是最好的佐证之一。反过来，商业、文化、交通等设施的不完善又会进一步制约外来人口的流入，这无疑成了一个死循环。

另一方面，由于辖区内没有像两江新区、自贸区、高新区、综合保税区等这样的开放平台，产业发展也是面临困难。而一旦大渡口产业发展不起来的话，一是会直接影响到就业机会的增加；二是会对地方财政收入产生重要影响，进而又会影响到辖区内城市面貌的改善。

大渡口要改变大众的认知，或许所需的改造时间还很长很长！

5

再回到大渡口地价破万这一天。

“这个价格（大渡口破万地价）已经十分接近中央公园的土拍价格。

按市场规律说，这是不正常的。佳兆业拿地的附近二手房建面10000左右，新房套内12000-13000。而同地价的中央公园套内次新房已破建面17000，新盘套内18000以上。”房产投资咨询分析师“第一千零一种结局”很直白的指出，仅凭地价来判断大渡口即将起飞，完全是本末倒置。大渡口目前无论是教育，商业，交通，都有待提高。

重庆资深媒体人“风过兰舟”也在知乎上发表了自己的见解。

她认为，此地块还要配建13580㎡体育设施用房不能销售，实际楼板价12055元/㎡。这意味着以后售价要到24000元左右，而目前，大渡口高层建面售价不过1万出头，可以说，这个地价风险较大。

之前中铁建拿地，基于几大理由：国企融资成本低，自身作为建筑企业建筑成本低，以及中铁建的西派系列，作为高端产品溢价能力强。而佳兆业这几年在重庆都是做刚需，相对来说缺乏成本、产品优势，高位接盘，非常考究操盘能力。

（破万地块为大渡口原重钢体育场）

事实上，这两年地王的日子大多不好过，不少曾经风光无限的地王都已经挂掉了，要么被爆资金链断裂，要么破产被收购。

其中，有一种就是，在刚需客为主的区域内，把产品做得太高端，一方面可能会超过客户购买力极限，另一方面还受到客户接受度及观念的影响，有些客户即便买得起，也可能会认为不值得。

如今，城市土地资源僧多粥少，开发商为争夺靓地不惜动用杠杆疯狂举牌买买买，造成地王频现。疯狂的地价之后，终需回归现实，房价便是其中不可回避的“痛点”。在地价被过于抬高之后，回归地价本身的价值、理性拿地或许才是明智之举。

“现在这个阶段，购买投资房屋，千万不要被一些另类标题或者情绪化的语言所蛊惑，对买房负责的始终是自己，不要因为某个阶段的涨跌而情绪起伏，盲目做决策，量力而行才是最可行的策略。“这是重庆资深地产人余波对后市的思考，也是记者最后想要表达的。

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