晋愉地产，曾经的“西城王”。

以前光芒万丈，如今已满身沧桑。

近日，又迎来他旗下资产处置的消息：晋愉江州一期！

6月5日，重庆市大渡口区人民法院发布公告，定于2019年6月21 日至6月22日在阿里司法网络拍卖平台对重庆晋愉江州一期进行拍卖，拍卖保留价157087.23968万元。

截止6月14日，下午15点，共有0 人报，159人设置提醒，7063次围观。

在目前重庆大渡口区土地招拍挂市场成交较火爆的背景下，此次降价拍卖会出现接盘侠吗？

去年历经二次拍卖

今年降价20%

记者查阅资料发现，晋愉江州一期和二期放在“晋愉系”不同的地产公司名下。一期土地及在建工程属于重庆晋愉岭地房地产有限公司名下，二期属于重庆晋愉峰鸿房地产有限公司。

事实上，去年6月，重庆市大渡口区人民法院曾对晋愉江州一期和二期，分别进行司法拍卖。

幸运的是，“晋愉江州二期”土地、房屋及在建工程被新城控股旗下重庆北麓置业有限公司以14.866301亿元拍下，后加入中骏和金科，以新的案名“琅樾江山”全新亮相。

眼看着二期兄弟伙被地产大鳄“领养”，一期的心算是心如刀绞。尽管围观的吃瓜群众众多，但因无人缴纳保证金而流标。特别是去年7月29日拟进行第二次拍卖，但在拍卖前，却宣布中止。

如今，重庆市大渡口区人民法院发布公告，将降价20%，再次对晋愉江州一期进行拍卖。

这一次，谁将来接盘？这不仅是晋愉江州一期来自内心深处的重生渴望，更是3749名购房者（晋愉江州一期以保障得房方式保护的购房人）的共同期待。

在建工程高达48万方

“肉”实在太少

拍卖公告显示，此次拍卖的标的物为：

1、重庆晋愉岭地房地产有限公司名下的位于重庆市大渡口区晋愉江州一期项目，建筑面积共计401817.58平方米的商业、住宅、办公、幼儿园及车库用途房地产（其中部分为在建工程）及其分摊的土地使用权，该标的物评估市场价为143590.8579万元。

2、重庆晋愉岭地房地产有限公司名下位于重庆市大渡口区大渡口组团H分区H06-2-1／04号地块、H07-3/04地块两宗国有土地使用权，宗地一土地使用权面积49271平方米；宗地二总计容建筑面积为39740.56平方米，土地用途为二类居住用地，商业用地，评估价为52768.1917万元。

据悉，晋愉江州位于大渡口西滨路23平方公里滨江创意新城的核心位置。按照计划，晋愉江州将打造超百万方千亩级大型滨江城市综合体、景观高层华宅、顶级电梯洋房、五星级酒店、大型Shoppingmall、滨江休闲商业带、古镇旅游文化地产。 

据海岸投资整理资料来看，晋愉江州一期项目占地面积303.54亩（A地块占地面积73.91亩，B地块占地面积229.63亩）。可售总建筑面积62.3万平方米，其中已完工11.79万平方米，在建36.68万平方米，待建13.83万平方米。

A地块为待开发土地，规划总建筑面积13.92万平方米，其中商业9.30万平方米，车库及配套用房4.63万平方米。

B地块占地面积229.63亩，共有高层住宅15栋，洋房30栋（已完工23栋），商业8栋（已完工2栋），幼儿园1栋，车位 3323个，总建筑面积49.81万平方米，总可售面积48.47万平方米。其中，高层住宅可售面积15.79万平方米、洋房可售面积14.13万平方米、商业可售面积4.74万平方米、车库可售面积13.81万平方米。

相比晋愉江州二期，一期大多为在建工程，包括约48万㎡的商业、住宅、办公等。未销售部分，加起来共30万㎡，其中还包含13万㎡的车库、4.7万㎡的商业。

这块“骨头”不好啃

考验接盘侠的操盘能力

重庆资深地产人士张鑫认为，晋愉江州一期和二期相比，自身条件要稍微差点，可以说是肉太少，剩下的骨头比较多，比较考验开发商的接盘能力。

在他看来，主要有三个方面的原因：

一是，以前购买的业主可能会涉及到一些纠纷，需要解决。包括签约合同、违约金等。

二是，剩下的都是些骨头，如商业、大量车库。虽然已建成部分有现成的商业和车库，很快能够进行变现。但不管在重庆哪个区域，商业和车库的销售都有很大压力，看起来有三五个亿的货值，实际卖起来是比较吃力的。这也是他们第一个阶段会面临的问题。

三是，虽然有一块地没有开发，但这块空地总的货值并不高。若要全部接下来，就要核算价格是否合适，能否算过来账。

那么，这根不好啃的骨头，还会有人买账吗？

张鑫指出，若是大致评估一下，刨去商业和车库，B地块的可售住宅约13万方，加上未开发的约10万方，用15.7亿接盘价格来测算，楼板价在6800元左右，对比旁边中铁建9000＋的地价来说，也还可以接受。

“一期虽然不如二期可发挥的余地多，但还是值得拿。”曾和晋愉地产有过深度合作，重庆资深媒体人吴老师也认为，一期项目有其天然的优势，离马桑溪古镇很近，特别是现在古镇修好了，不像此前只是一个概念。加上中铁建高价地就在旁边，会增强开发商接盘的信心。

但是，毕竟晋愉江州一期项目不同于全新地块项目，毕竟市场在变，之前产品是否有设计缺陷，是否存在工程质量等问题，另外大渡口区域目前的购买力如何，这些都是需要考虑的，不能仅仅依靠现在周边的地价来做唯一的考量标准。

下周开拍情况如何，我们也将继续关注。

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