很多人买房时都有这样的心态，要是自己楼下有更多商业配套，多修几个商业，今后的生活就更方便、更丰富了！
而事实上是否真的如此呢？多修商业能否就能让生活更方便、物业更保值呢？
今天我们不妨来谈一谈这个话题，事实可能与你所想真的有些不一样，在商业配套这方面，还真的并非“多多益善”，反而会“过犹不及”！
1、聚焦：
那些年无奈“被商业”的项目不少商业物业呈现“养老鼠”现象
清清冷冷、门可罗雀，每天往来的顾客还没有商家多；关门闭户、无人入驻，修好的商铺拿来“养耗子”………
在当下这个商业、商品过剩的时代，这样的现象并不少见。
无论是社区商业还是购物中心，都不难看到一些商业地产项目经营状况不佳的案例，有的甚至已陷入惨淡维生的困境，大量物业资产处于低效利用乃至闲置的状态。
近年来，重庆新兴商圈以及各种购物中心的陆续兴建开业如雨后春笋一般，尤其是各类购物中心出现了集体开业潮。2017年，新光天地、源著天街、IFS国金中心等多个购物中心开业，2017-2019年，新增购物中心数量约达51个，新增购物中心商业面积预计达608万平方米。随着传统百货商场升级、各类新兴购物中心不断涌现，集中而巨大的商业增量将把日益激烈的同业竞争推向白热化。
相关业内人士指出，重庆之所以会出现这么多在建的购物中心、各类商业，有一个关键的因素在于开发商当初在拿地的时候就受到了规划限制，例如基于前几年拿地时所限定的30%商业配比，只要修楼盘就要配商业一时间成为大趋势。这也使得有些被定位成商业性质的用地，无论适合不适合，开发商都只好拿来修商业，后期用以自持收租或者出售。
“目前消费市场的增长量，远不及新商场的增加速度。有太多的商场出现，而消费的增长跟不上，所以导致不少商业过剩的现象，很多商业物业甚至成为了养老鼠的地方”，相关业内人士感慨。
2、现象
商业空置率居高不下或影响周边二手房销售
而这样的商业空置现象其实在当下许多一二线城市都不少见。据中泰证券数据，中国一二线城市购物中心空置率，自2014年起持续攀升，2016-2017年均超出10%，到2018年，全国购物中心空置率略低于上一年，降至9.4%。
今年的情况，没有明显好转。
在重庆，今年二季度，赢商网大数据中心监测了重庆80家购物中心，包括主城9区和13个区县。监测数据显示，80个购物中心，空铺总计约2168个（除却整层楼空置数量），围挡店铺总计398个。
在主城当中，赢商网抽取了56家购物中心进行调研。其中，空铺约109个（除却整层楼空置数量）、围挡318个。在区县当中，赢商网抽取了24家购物中心进行调研。其中，24家购物中心共约559个空铺（除却整层楼空置数量）、80个围挡。
可以看出，当下无论是购物中心还是社区商业，商业空置或是不断调整都是极为普遍的。
业内人士认为，在商业项目上马之前，应科学考量各种因素进行规划。结合预期人口规模、区域交通、产业关联等条件，理性发展大型商业地产项目，实现与现代服务业更好协同发展，而不是拍脑袋决策，将其做成“政绩工程”。也就是说，商业地产的配比及规模必须遵从一定的规律。
而商业业态的规划及建设过剩、野蛮发展，反而会产生商业空置率及库存高企、招商难运营难没人气、拉低周边二手房售价等一系列连锁式的负面影响。
3、数据
人均商业配套面积多少最为合理？即使在城市核心1平米是上限
那么，究竟修建多少商业是比较合适的呢？是不是商业越多越好？
这个答案是否定的。重庆资深商业人士、楼市通思汇商业管理有限公司总经理颜雪就谈到，根据业界普遍研究公认的定律，即使在城市中心的繁华区域，一般而言人均1平米的商业配比已经是上限，而这个商业还是将购物中心、社区商业等不同商业形态均计算在内的。高出这个值，也就意味着商业过剩、高出片区人口所需。
对于居民而言，出门就有商业配套，肯定会更加便捷。但如果数量过多，或者体量过大，片区人口消费不足以支撑，反而会影响区域整体人居品质。
“而对于一些非城市中心的区域而言，这个配比数据应该更低，例如一些只有社区商业配套的新兴居住区，一般而言人均商业面积仅需0.5左右”，颜雪谈到。
4、现状
重庆大多区域商业配比过剩商业体量足够支撑片区消费
颜雪还认为，合适的商业配比才能形成一个片区内商业的良性发展。
何为良性？主要指的是在符合片区人口需求的商业体量内，合理布局各种业态，避免商业过剩以及业态重复，避免形成不良竞争。
然而事实上，重庆绝大部分区域所规划的商业体量都是较为饱和甚至过甚的状态。
以照母山片区为例，据了解，随着更多商业项目开业亮相，再加上片区内原有的力帆爱琴海购物公园、星汇两江购物中心、重庆财富中心MALL、两江星汇以及新供应的这块商业用地。整个“泛照母山”的商业配套，总体量会远超200万方。而这样的商业配比其实足以支撑片区内数十万人口的全部消费需求。
总而言之，商业过剩和商业配套的缺失对于人居品质而言都是有负面影响的。商业配比讲究的也是“适中”二字，而根据统计，重庆目前绝大部分热门居住区域，商业配比都是较为充分的，例如照母山、中央公园等板块，假以时日，随着这些片区入住更多人口，也定会形成家门口的便捷商业氛围。
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