网友小楠最近在看巴滨路的房子，他发现巴滨路一楼盘同样的楼层和户型，总价差高达一百多万。更让他颇为惊奇的是，在1和2号房型中，9层楼的单价都要比8层楼贵五千多。
事实上，如今同一楼盘同一栋楼同一户型的备案单价越拉越大已成常态。但大多数楼盘的价差都是每层楼涨一点点，慢慢的拉开差距。像这样的一层楼单价高个5000多，貌似来得有些陡，高一层楼的风景难道就天差地别吗？有人愿意为此买单吗？
拉大价差，以低价营销吸引购房者？
据记者了解，该楼盘为某某时代，此次推出楼栋为3号楼，全部为套内131.81平的四房户型，其中1号和2号房型为看江房源，3号和4号为非看江房源。
（该楼盘20层观江实景图）
记者通过网上房地产查询备案数据，发现29-1房的套内单价为23699.23元/m2,29-4房的套内单价为15734.59元/m2。价差近8千元，总价差高达100多万。
另外，8-2房的套内单价为16656.42元/m2,9-2房的套内单价为22095.42元/m2；8-1房的套内单价为16935.34元/m2，9-1房的套内单价为22234.87元/m2。就高了一层楼，价差达到了5000多元/m2。
“除非8楼的景观面、户型视野等有很大硬伤，否则不至于9楼比8楼贵那么多，这个价差显然是不合理。”对此，重庆英联达美产业机构策划总监樊强表示，备案价格的差异如此之大，也可能和销售策略有直接关系。拉大价差，必然会出现相对价格更低的房源，在对外营销推广上，自然可以以低价吸引客户。
记者发现，该楼盘在公众号上的推广确实为：“建面约166㎡，建面单价约12000元/㎡起的高性价比精装观江（部分观江）大四房。”也不排除为一种销售策略。实际上，该楼栋的总价在205.6-313.3万元之间。
记者向该楼盘置业顾问提出质疑，置业顾问表示，8楼也不是完全看不到江，只是观景效果要差一点，9楼的视野确实要好很多。
事实上，不仅仅是某某时代，南滨路一地标楼盘，拥有不可复制的江景资源，低区户型单价2万＋，高区户型单价同样高达3万＋。
楼盘定价有玄机，你看懂了吗？
无论是以获取高额利润还是以快速回笼为主要目标，开发商在为楼盘定价时，通常需要考虑三个因素：一是成本——地价、建安成本、税收及其他费用总和；二是竞争——市场供求总量、直接与间接竞争对手们的价格情况；三是消费者——目标消费者能够接受何种价格。
樊强告诉记者，一般开发商定价会采取一定的定价策略，首先会根据前期蓄客情况，市场情况，成本及利润要求，销售速度要求，以及楼栋在小区的位置等，制定出均价。再结合楼层、朝向、户型、景观面等制定出分户价格，也包括客户对不同户型的需求程度。
那么，同一栋楼的不同户型不同楼层有哪些定价原则呢？
领域机构董事、总经理刘兵经常参与到多个开发商楼盘定价。他告诉记者，针对不同房源的定价，开发商一般会考虑三个方面：
一是户型差。包括户型面积的大小，赠送面积的多少等。一般情况下，面积小的总价低一点，单价高一点。面积大则单价会高一些。
二是朝向差。朝向对建筑物的采光、通风、噪音、节能等方面都会产生一定的影响，开发商会根据户型的朝向进行价差的调整。比如有的户型朝向马路噪音较大，价格稍低一些。有的户型超中庭，景观视野会好一些，价格自然就高一些。
三是楼层差。一般情况下，高楼层价格会高一些，低楼层的话会低一些。以前的话，从低到高，一般会有几十元的差距。但现在根据置业者需求的改变，价差也变得越来越大。有的人愿意出更多的钱就为让阳台望出去的景观视野更好。
你是愿意为“窗外风景”买单的这群人吗？
“江景资源在重庆较为稀缺，看江和不看江的差距在20％－30％之间，大部分客户都可以接受。愿意多花钱来买的客户，大多为资金实力相对较好、对景观要求高、追求景观视野的人。或者外地购房者看中重庆的江景资源，买来投资。”刘兵谈到。
网友小曼表示，一层多贵出来的几十上百万，我宁愿拿去再买一套小户型，坐收房租；网友小文则认为，如果确实景观很牛逼，配得上这上百万的价格的话，也不是不能考虑。
上周末某某时代3号楼加推，提供了30套建面约11500元/㎡的特惠房源。记者在网上房地产官网查询到，显示已售房源有24套。从卖出的房源来看，1、2号楼看江户型，9楼以上的户型一套也没有卖出去。从目前来看，愿意为此买单的人还没出现。
该楼盘网上显示的销售情况如今，重庆楼市进入寒冬，总价上了200万就是一个坎，对巴南区来看，这个门槛应该还会更低。据领域盛景统计数据，上周重庆楼市住宅成交top3为保利观塘、中交中央公园、华润公园九里。这些项目之所以卖的好，很大的因素之一便是他们将总价控制的比较好，在100-150万之间。
在此情况下，如果产品只是中规中矩，愿意为此买单的估计也是凤毛麟角。
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