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离2020年还有28天,TOP1房企三大信号彰显综合实力
12-03 13:32:53 来源:上游新闻-重庆晨报

据2019年8月亿翰智库发布的《2019中国典型房企综合实力TOP200》研究报告,碧桂园蝉联榜首。而且,在公司投资评级上,大部分券商给予“买入”评级,对此,业内认为有三个信号彰显了行业TOP1的综合实力。

信号一:规模之王向利润之王转变,城市轮动支撑销售增长

自2017年碧桂园摘取行业第一的销售桂冠后,企业连年保持销售规模增长,成为名副其实的行业龙头,这一阶段主要受益三四线红利影响,并且在三四线城市中优渥的土地为公司提供了充分的盈利空间。当前,碧桂园依然能保持较高的利润率水平,除了早先储备价格低廉的土地外,更依赖于公司的精准拿地。这个时期,碧桂园从规模之王逐渐向利润之王转变,2019年中期碧桂园实现归母净利润156.4亿元。

根据企业公告,碧桂园2019年7800亿的可售货值中,有80%是新推盘项目,城市、区域的轮动行情支撑销售增长,推盘更加灵活。

图表:2019年可售货源结构

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数据来源:公司公告、亿翰智库

图表:2019新推货上下半年排布

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数据来源:公司业绩会、亿翰智库

图表:2018和2019年碧桂园月度权益销售额(亿元)

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数据来源:公司公告、亿翰智库

信号二:现金流保持正数,两条红线降企业风险

自2016年起,碧桂园的销售回款率便保持在90%以上,并稳中有升,2019年中期更是达到94.3%。得益于较高的销售回款率,公司经营性现金流净额从2016年开始一直保持正数,现金流压力不大。

图表:2015-2019H1碧桂园销售回款率

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数据来源:公司公告、亿翰智库

图表:2015-2019H1碧桂园经营性现金流净额(亿元)

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数据来源:公司公告、亿翰智库

据悉,碧桂园始终坚持两条红线,第一,在手资金占比超过总资产的10%;第二,负债率控制在70%以内。2019年中期,碧桂园在手资金占比为12%,足以覆盖短期有息负债;净负债率为58.7%,在规模快速增长的过程中,碧桂园依然能保持较低的财务杠杆,并将净负债率控制在行业低位。

图表:2015-2019H1碧桂园净负债率表现

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数据来源:公司公告、亿翰智库

图表:2015-2019H1碧桂园现金短债比表现

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数据来源:公司公告、亿翰智库

信号三:面对行业周期波动,从能级城市和城市群多手准备保增长

从前文来看,在当前的市场环境下,碧桂园依然实现了高额的利润,并且在规模不断提升的基础上,仍能保持较低的财务杠杆,以及充足的现金回款足以覆盖企业债务偿还。面对行业周期波动,碧桂园同样有所准备。

1、三四线持续体系性修复,碧桂园未来业绩有支撑

2018年初,一二线核心城市在政策的强调控下,成交量率先开始萎缩,一线城市和一些核心二线城市均出现不同的下降。与一二线核心城市相反的是,普通二线城市和三四线城市在2018年初表现较好,但是在2019年初表现平平。

碧桂园在这些方面做出调整,2019年前9个月,碧桂园在目标一二线城市的拿地建面比例为44%,远超2018年的24%,另外,碧桂园在三四线尤其是强三四线拥有丰厚的土地储备足够未来业绩支撑。

图表:2018-2019年不同能级城市商品住宅成交量同比

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数据来源:亿翰智库

图表:2018和2019年碧桂园不同能级城市新增土地比例(按权益面积)

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数据来源:公司公告、亿翰智库

2、战略布局清晰,重点突出粤港澳大湾区和长三角

2019初发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》以及长三角区域一体化发展的国家战略明确了城镇化的趋势不可逆,在这样的大背景下,重点布局这两大城市群的企业长期内将会更加受益。

从碧桂园项目分布来看,截至2019年6月30日,碧桂园项目数量合计2381个,其中广东有498个,长三角(江苏、上海、浙江、安徽)645个,合计拥有的项目数量占据总量的半壁江山。以粤港澳大湾区而言,碧桂园在大湾区的土地储备相比深耕广东的房企不遑多让,2019年中期已获取权益可售货值3467亿,潜在权益可售货值5519亿,合计接近9000亿的货值,发展空间巨大。

总的来说,企业要跟着政策走,但资本是逐利的,对城市的判断又影响着公司的盈利。在当前的市场环境下,企业对城市的选择、项目的灵活推盘、现金流的稳定、风险的管控更加重视,而碧桂园正是依靠对盈利增长的追求,对现金流、财务结构的管控和精准选择城市这三种方式不断提升竞争力,在城镇化不可逆的时代浪潮下,碧桂园对不断变换的市场已经展现出如鱼得水的能力。

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