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楼面价13549元/㎡的滩子口“地王”即将出货,价格能上3万吗?
04-01 10:21:35 来源:上游新闻

2019年5月28日,重庆土地市场火热。荣安拿下位于九龙坡滩子口一块地,成交总价10.8亿,楼面价13549元/㎡,成为2019年的重庆“地王”。

如今,10个月过去了,该地王项目(案名:荣安九龙壹号)已经对外面世,在杨家坪步行街也开了城市展厅。

欲戴王冠、必承其重。备受关注的地王项目,将为滩子口带来一个什么样的产品?对此,记者进行了打探,为重庆房市粉丝带来一手资料。

(九龙壹号城市展厅)

地王缔造者,打造地王项目轻车熟路?

关于地王,有这样一种说法:在拿地的那一刻,就注定是一场豪赌。

全国范围内,2017年,克而瑞监控的50个地王,12个严重亏损,18个面临亏损,4个处于微亏。

2018年、2019年,依旧如此。

2020年,疫情影响下,市场信心不足,高价地的处境将会更加艰难。

当荣安以13549元/㎡的地价拿下滩子口地块时,核心区再次成为城市价值高地。然而,更多的声音是质疑,毕竟溢价率高达50.54%。

事实上,荣安这个房企,和地王扯上关系也不是一两次了。

今年2月28日,荣安成功拍得位于奉化宁南贸易物流区一地块,成交价格14.81亿,楼面价10180元/㎡,溢价率30.5%,成为奉化新地王。

不仅如此,荣安还曾干出地王搁置2年后退地的事情,不仅成功“解套”,还因此大赚一笔。

记者了解到,荣安来自宁波,2017年入渝,在重庆布局的项目多达7个,包括明月江南、林语春风、柳岸潮鸣、九龙壹号以及合作项目公园天下、集美锦湾等。

(荣安重庆布局图)

从单独操盘的项目来看,明月江南、林语春风、柳岸潮鸣,案名透露出一丝清新的江南韵味。

滩子口的地王项目九龙壹号,却能嗅出一股土豪的气息。

据置业顾问介绍,九龙壹号将是荣安重庆战略级壹号作品,是荣安在重庆最高端最标杆的产品。这样来看,取名九龙壹号应该是气势磅礴。

既然荣安如此“执着”地王项目,那是否对于打造地王项目已经轻车熟路,才敢在土拍时这样的无所畏惧?

板式小高层,主打三房产品

这样一个地王级项目,荣安将如何打造呢?

该地块规划函和竞买须知中,规定建筑控制高度不得大于60米。想要通过增加建筑高度,从而拉高销售价格,实现更高溢价,几乎是无可能。

因此,九龙壹号分了2期打造,目前展示出的一期共10栋楼,其中一栋为商务写字楼。

住宅为十多层的小高层项目,容积率2.0,板式平层,2梯4户,户户为端头,南北通透。一共700多户,更少的户数,确实能带来更大的尺度,更多的私享空间。

可是,在户型上,原以为会走国宾壹号院或者印江州的线路。结果,来的是小户型单高价的思路。虽然置业顾问称项目户型还没有出来,会是以改善3房为主,估计还是在试探市场吧。

记者发现,荣安在对外的推广已经打出了“杨家坪建筑面积约81-99㎡新奢平层”推广语,这样的面积区间,也符合置业顾问所说的3房户型配置。但单纯从户型来说,这是改善型住房,却有些勉强。

(九龙壹号沙盘)

在目前的市场状况下,低总价或是无奈之举。事实上,重庆好几个核心区楼盘都是走的小户型的线路,但至少他们是高层,甚至超高层,能实现溢价啊,这里不由得为荣安憋屈。

地块颇具价值,但产品中规中矩

从当时参拍情况来看,有13家房企参与竞拍,经过了73轮的争抢。而在最后几轮角逐中,几乎是龙湖和荣安的“战场”。最后,荣安仅以高出龙湖500万元的价格,一锤定音。

九龙壹号的置业顾问在进行说辞介绍时,完全没有提及这块地的地价。而是反复强调龙湖和荣安进行了争抢,连龙湖都很看中这块地,这块地未来发展潜力很大。

(杨家坪步行街)

确实,该地块位于重庆杨家坪商圈核心,地块价值凸显,不管是交通、教育、医疗还是自然资源,都比较成熟了,完全匹配9000元/㎡的起拍楼面价。

九龙壹号现打出的是“5.57平方公里长江人文艺术半岛”的宣传点。滩子口所在的区域确实属于九龙半岛,九龙半岛是目前主城内环以内,唯一一个还拥有大量可开发用地的半岛,相信在未来会具有非常高的价值。

(九龙壹号指示牌)

对项目而言,旁边还有一个重庆五洲世纪文化创意中心的项目,将重点打造约3.3万平方米的五洲书店,无疑为项目增添了一丝人文气息。轨道18号线未来也要经过项目,滩子口站点距离项目仅200米,步行5分钟即可到达。

对于教育这一块,目前是划片区就读铁路小学和铁路中学,铁路小学在九龙坡来说还可以。并且,置业顾问称,项目正在和谢家湾小学谈指标,不过这个听听就好。

关于项目的内部打造,从目前的了解来看,可谓是中规中矩,有规划5大功能会所,包括城市会客厅、24h健身场、书吧、茶室等。园林采用新中式主题园林设计,也并没有太大的亮点。地块也会规划配套一所幼儿园。

项目的立面,为极简主义,咖色金属格栅搭配灰色全景玻璃幕墙,还是有些现代感。

(九龙壹号立面效果图)

总的来说,谈不上有多好,基本是中庸的水平。

吃瓜群众最关心的价格,能上3万吗?

置业顾问透露,项目4月底开售楼部,5月底开盘。目前的价格还没有出来,但是周边的拆建价格为建面单价1.7-1.8万左右,这个项目未来的价格,留给你足够的想象空间。

有业内人士称,地王项目能溢价到多高?决定这个天花板的,不是房企对项目的投入,而是当地客群的心理承受力。

来看一下项目周边二手房的市场价格,九龙壹号周边差不多都是老建筑居多,田野小区二手房均价为9984元/㎡,保利心语花园的二手房均价为13039元/㎡,广厦城巢上的小区均价为11017元/㎡。这样看来,当地客群能承受的价格,确实比较具体。

此外,2019年8月29日,融信拿下滩子口另一地块,成交楼面价9255元/㎡。值得一提的是,融信地块和荣安地块相差400米,地价竟相差4324元/㎡。而融信地块的起拍价还要稍高一点,只是地块面积稍小一点。

可见,荣安面对的不仅仅是整个市场的竞争,更是邻居融信的竞争。

对荣安九龙壹号来说,确实是压力山大。未来该何去何从,相信荣安应该自有一套打法。随着产品慢慢推出,荣安会不会拿出一些杀手锏的操作,我们拭目以待,也将持续关注。

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