高楼外墙瓷砖脱落是较大的安全隐患，如何处理更成为相关责任主体面临的一大难题。今年9月，奥园康城物管采用了全部铲除外墙的处理方案，由于采用紧急程序动用大修基金未经业主许可，引发了物管与业主之间的一场严重冲突。业主们质疑紧急程序失当，物管有过度维修的嫌疑。

物管拟全部铲除外墙砖 业主强烈反对并阻止

10月18日，记者来到位于渝中区黄杨路上的奥园康城C区，看到1栋的一面外墙成了“光胴胴”， 只留下瓷砖剥落后的水泥底色，而另外三面都铺着橘红色的瓷砖。业主告诉记者，国庆前物管动用大修基金准备将1栋的外墙砖全部铲除，刚开始施工，便遭到业主们的强烈反对和阻止，停工后便留下1栋“三面红一面灰”的怪象。

△ C区1栋只有一面外墙剥落了瓷砖。

业主反应如此强烈，一是对物管采用紧急程序有微词，因为这样就可以不经过业主同意动用大修基金；二是质疑物管的维修方案有过度维修的嫌疑。

一位姓李的业主告诉记者，今年3月21日，物管就向九龙坡区住房和城乡建委提交了申请，写明“需要把外墙砖空鼓起包开裂的地方铲除，对外墙进行重新修复消除小区存在的安全隐患”，申请紧急启动物业专项维修资金进行抢修。但时间过去快半年，1栋的维修工作才进行，说明并不需要动用紧急程序抢修，而且时间过了这么久，紧急申请应该失效。

另一位业主表示，申请中确定的抢修方案是把“外墙砖空鼓起包开裂的地方铲除”，但实际却是把四面墙全部铲除。从现状看，空鼓的地方仅是小部分。之前房屋在保质期内出现类似情形，开发商采用的是点补。“几块空鼓完全可以切下重新补贴，几万元就可搞定，但现在却需要花上百万。”

从物管提供的施工方案看，1栋外墙处理总预算在100万以上，“整栋楼的大修基金才200多万，一下就用去近一半，以后电梯维修等更需要大修基金的时候怎么办？”许多业主都表示不赞成全部铲除，还有部分业主对每平方米260~270元的预算价格提出了质疑。

业主质疑同意书签名 抢修是否过度无法判断

“奥园康城入住已过十年，确实存在外墙瓷砖脱落的隐患。”奥园康城所在的谢家湾街道杨坪社区程书记告诉记者，在物管报告之后，社区立即实地进行查勘，并调看相关的视频，其中包括外墙瓷砖脱落伤人和砸车的意外事件，便出具了相关证明报送九龙坡区住房和城乡建委。

九龙坡区城乡建委有关人士介绍，按照2013年发布的《重庆市国土房管局关于紧急使用物业专项维修资金有关事宜的通知》，楼体外墙砖等外立面涂饰层及玻璃幕墙有脱落危险被列入了紧急使用大修基金的范围。“纳入紧急抢修范围后，大修基金就可以不经过三分之二的业主同意”，由物业服务企业将险情书面报告相关部门，确认证明后，立即向维修资金管理单位申请使用大修基金。抢修完成后，抢修单位应在15日内公示相关费用。

程书记告诉记者，尽管抢修外墙走了紧急程序，但社区还是要求物管在公示之外，要入户宣传并征得大多数业主的同意。而物管之后出具的业主认可手续，却遭到业主们的质疑。李姓业主称：“上面的签名，好多都是一个人的笔迹。”

九龙坡区城乡建委下属资金中心负责人表示，对于物管报上来的造价，他们会找三方机构进行评估，抢修费用也会经三方机构的审计。同时社区还监督物管对抢修进行了招投标，最终确定了两家施工方入场，从7月份就相继开始施工，目前已经完成C区和A区数栋的抢修。

△ A区的1栋楼已经除掉全部瓷砖重新涂漆。

奥园康城外墙是否存在抢修过度？社区和资金中心都表示他们不具备专业能力，无法作出判断。但物管公司在申请书有这样一句承诺：“保证合理、规范地使用物业专项维修资金，如不符实，愿承担一切法律后果。”

物管已叫停外墙施工  以后将走普通程序

奥园康城的物管方是广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，10月18日，总公司负责人来渝了解了事情经过，并与重庆公司负责人一道接受上游新闻曝光台记者的采访。

中奥物业负责人告诉记者，奥园康城外墙脱落的隐患在商品房开发时就已留下，“当时外墙贴瓷砖看起时尚前卫，实际上后患无穷，尤其是高楼。现在的商品房都不允许在外墙贴瓷砖。”该负责人同时向记者出示了今年8月才收到的法院判决，由于瓷砖脱落砸中一辆奔驰车，物管被判赔约3万元。

“重新贴砖以后还会面临脱落的问题，将外墙砖全部铲除，我们是希望一劳永逸，彻底解除隐患。”负责人称，外墙砖脱落首先应检查空鼓，如果空鼓严重就需要要全部铲除做真石漆或外墙乳胶漆，就是这一点，物管和业主产生了较大的分歧。

对采用紧急程序是否适当，负责人表示，商品房过了保质期，墙砖脱落的责任主体便落实到物管。由于奥园康园没有业主委员会，物管便考虑走紧急通道来使用大修基金，同时也尽量征求了大多数业主的意见，这也在政策的范围内。至于签名笔迹相同的问题，负责人解释称，很多时候是电话征求业主意见后，由工作人员代书。对于价格过高的问题，负责人表示这已是货比三家的结果，如果业主有更好更便宜的办法，也欢迎业主参与、主导。

考虑到业主反应强烈，这位负责人表示，国庆前就就叫停了施工，以后也不会申请紧急使用大修基金来维修外墙，未来如果实在有需要，物管会上门挨家挨户征求意见，达到双三分之二的同意后，才会提交使用大修基金的申请，“哪怕程序复杂一点，时间长一点。”

相关：外墙瓷砖脱落伤人该谁负责

外墙瓷砖脱落隐患的处理，有物业服务企业的，责任主体落实在物业，没有则落实在业主委员会或业主。如果发生外墙瓷砖脱落的事故，谁该负责？

重庆东文律师事务所律师陈栋林表示，外墙砖脱落伤人，属于建筑物侵权纠纷，在此类案件中，赔偿义务人为该建筑物的所有权人和管理人，一般情况下，如果清楚知悉该建筑物所有权人的话，可以直接起诉该所权人承担赔偿责任，如果你不知悉所有权人，只知道存在物业管理人的情况下，也可以直接起诉物业管理人，二者都清楚时，也可以以二者为共同被告提起诉讼。

上游新闻记者 陈富勇 文/图

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