房子随着房龄逐渐变老，各种“老年病”也会接踵而至。那么，房子能否和人一样，通过定期体检来排查并预防“疾病”？

事实上，自2023年起，住建部就鼓励各地推进房屋体检制度。去年至今，房屋体检已在包括杭州在内的全国22个城市进行试点。

房屋体检主要针对哪些项目？如何收费？现阶段又存在哪些堵点？记者采访了相关企业和专家，试图为公众揭开这一新兴行业的面纱。

房龄25年以上的住宅

每5年须做一次体检

克而瑞数据显示，截至2024年，我国城乡房龄超过30年的建筑占比已达35%。浙江省建设厅的统计数据显示，全省2000年以前（含）的城镇房屋有72.12万幢，1990年以前（含）的城镇房屋有20.85万幢。

今年初，住建部发布《关于加强房龄25年以上住宅管理的指导意见》，明确要求房龄25年以上的住宅小区须每5年做一次体检，体检结果记入房屋健康档案并向业主公示。今年10月，住建部部长倪虹阐述了“十五五”时期推动房地产高质量发展的六大重点任务，明确要求“建立房屋全生命周期安全管理制度”。

作为试点城市的杭州，已进行了一些探索，比如通过保险服务来绑定房屋体检。今年4月，钱江晚报曾报道杭州余杭、拱墅、滨江三区纷纷为区域内的老房子“上保险”。

据悉，杭州正在试水的房屋保险有两大保障服务内容：一是保险赔付，二是动态检测。动态检测主要针对房龄较老的楼幢，每月做一次体检。通过体检可及时排查出房屋公共区域的钢筋锈胀、混凝土剥落、墙体沉降裂缝等安全隐患，并及时完成维修。

“大量住宅正步入‘中老年期’，结构安全、设施老化等问题频发，催生了维修需求。未来，房屋体检或从被动应急转向主动预防，形成‘体检—诊断—修缮’闭环，成为保障居住安全的基础性服务。”上海易居房地产研究院副院长严跃进如此表示。

房屋体检市场

是一个大有前景的新赛道

和人的体检一样，房屋体检也有不同的套餐。记者了解到，目前市场上的房屋体检套餐主要包括外墙检测、消防设施检测、电梯安全性评估、给排水管道检测、屋顶防水层检测、地下室结构检测等。

一般常见问题又分成三大类。一类是土建问题，包括外墙墙面空鼓，墙面开裂渗漏；屋顶、地下室等渗水；地下室钢筋生锈；楼道油漆脱落；墙砖空鼓脱落等。另一类是消防问题，消防管网无水或压力不足、手报消报故障、设备联动故障等。还有一类就是电梯问题，钢丝绳断股断丝、曳引轮故障、轿厢运行故障、光幕故障、电梯基坑开关生锈等。

房屋体检公司是否需要特殊资质？“房屋体检和危房鉴定不同，并不需要特殊资质。但各专业岗位需具备本岗位的从业资质和从业经验，在此基础上懂得设备操作技能才能上岗服务。”杭州森吉工程副总经理王小兵告诉记者。

由于小区的日常维护主要由物业公司承担，因而有物业公司凭借“近水楼台先得月”的优势，开始涉足房屋体检市场。中天美好生活服务集团有限公司是省内较早推出房屋体检业务的物业公司，其专门成立了杭州森吉建筑工程有限公司进行房屋体检。

“过去，我们在预防外立面脱落的工作主要是通过望远镜观察，或请‘蜘蛛人’对墙面进行‘敲击’确认，耗时耗力且风险大、成本高。直到2020年前后，我们在一个行业展会上看到了通过技术手段实现外墙检测的可能，也就是‘热成像无人机’技术，这给了我们一些启发。外墙脱落砸人事件年年都在发生，实际上很大程度可以通过‘体检’来预防，我们看到了潜藏的巨大市场需求。于是，2023年我们购置了设备，正式成立森吉工程。”王小兵介绍说。

此外，也有一些建筑公司选择转战房屋体检市场。“房屋体检市场是我们非常看好的一个‘新赛道’。虽然住建部目前仅针对房龄25年以上的住宅小区要求必须做体检，但是在我们看来，一些房龄在10到15年的住宅小区，也同样需要体检。就跟人一样，早发现早治疗，等到病入膏肓了再进行治疗的话，不光疗效会大打折扣，成本也会更高。完成房屋体检之后，我们会给小区出具一份专业的修缮建议，把一些问题解决在萌芽阶段。”杭州固缮检测科技有限公司副总经理周候君表示。

事实也的确如此，目前不少采用涂料外立面的小区，房龄不到10年就已经发生外墙的空鼓和脱落，有时候还会砸到人或者车子。

价格和服务标准尚未统一

专家建议保险结合体检

由于从业的公司还不多，在房屋体检的价格及服务标准方面，目前还没有形成市场共识，存在价格不透明的问题。“由于检测项目繁多，具体到每栋建筑或小区的需求也不一样，所以在费用上一般都是一事一议，不同公司报价会相差很大。以我们公司的价格为例，比如外墙体检，主要是利用热成像无人机对楼栋外立面进行扫描排查，一个建筑面积约10万㎡的高层住宅小区，外墙（面积约7万㎡）的体检费用大概在3.5万元。目前外部市场价格基本在1~1.5元/㎡之间，我们公司现在的价格是0.5~0.7元/㎡。”王小兵说。

“前几年我们小区准备升级外立面的时候，我们也曾打算给外立面做一次体检。当时也接触过房屋体检公司，总报价大概要10多万元，约1.3元/㎡。”新城国际花园业委会主任周伟力告诉记者。

根据住建部的规定，小区房屋体检费用可动用物业维修基金。不过记者从住建部门了解到，目前杭州还没有动用物业维修基金购买房屋体检服务的先例。在一些试点“上保险”的老旧小区，由于尚未建立物业维修基金账户，保险费用也主要是通过财政兜底。

严跃进认为，即便是已建立物业维修基金的商品房小区，资金机制与责任划分问题，也是国内推进房屋体检的核心难点，“从资金方面看，现有维修资金账户使用受限，需业主大会表决通过，流程烦琐；而责任方面，维修责任如何界定，业主与物业、开发商之间矛盾频发。”

目前，杭州一些商品房小区在业委会换届或者更换物业时，会进行小区资产的承接查验。这里面包含了部分体检功能，如电梯、消防等设施的检测，费用通常由小区公共收益支出。但是用小区公共收益来进行房屋定期体检，尚不普遍。

“房屋体检制度在国内才刚刚起步，可参考国外较为成熟的房屋体检模式。比如美国依赖房屋保险推动体检，保险公司要求投保人定期提交房屋安全报告，否则不予承保或提高保费；德国则通过‘房屋护照’制度，记录房屋全生命周期数据，维修资金由业主、政府、开发商按比例分担。”严跃进建议。

原标题：房屋安全成热点，“25岁”以上的住宅小区每5年要做一次体检

编辑：李宏伟    责编：邓萍     审核：罗军

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