今天下午，龙湖集团CEO邵明晓在重庆接受重庆主流媒体专访，抖出龙湖不少干货，被媒体称着龙湖这些干货“颠覆业界套路”。

之前没见过邵明晓，在龙湖.舜山府坐定，他笑眯眯走过来，那种谦和亲切，一看就是龙湖的人。

龙湖集团高级副总裁、重庆龙湖总经理 崔恒忠，龙湖物业服务集团总经理曾益明和他一起接受媒体专访，现场精彩迭出。

1:“空间即服务”不是 偶然之作，其实谋划已久

目标：点线面串起来，今后你可以感觉到哪里都是龙湖

之前有媒体描述：“2017年晚，喝了酒的老邵灵光一现，改变龙湖历史进程的想法出现：龙湖要做人与空间的连接。”

今天老邵亲口承认，不是酒后灵光一现，这个事情和吴总（吴亚军）探讨过多次。

以前我也没搞懂，以为就是一句口号。今天听了，才知道这是龙湖下的好大一盘棋。

龙湖集团CEO 邵明晓

邵明晓称，说明白点空间就是一个点、线、面、体的变化。比如龙湖先在重庆这个点把景观做得很好，然后北京龙湖就学习了，一炮打响，然后全国辐射。排名前十的景观公司都经历过龙湖的洗礼。所以，现在看，全国不论小区也好，公共空间也好，做法都受了龙湖景观影响。

龙湖的空间是这样来构成：比如在重庆，已有的社区+未来要建20个天街+上百个（计划）冠寓门店+悦来的城市服务以及重庆大型交通枢纽这些城市管理空间，“网”就形成了空间，这些空间，通过物联网、智能化等高科技全部渗入龙湖像绣花针一样精细的服务—空间与人的连接实现，服务实现。龙湖已经在做服务的集成商。

未来，你从早上出门到晚上回家，都可以感受到龙湖的存在。

2:商业地产哀鸿遍野，龙湖天街为何还在“倍增”

目标：规模达到全国商业前三，影响力要达到第一

这几年重庆乃至全国的商业地产哀鸿遍野，但在龙湖看来，这丝毫不影响他们天街的扩张进程。

重庆计划会有10—20个天街，上海要做20个左右、北京、杭州，未来该布局的城市，都会布局龙湖天街。

目前，龙湖在全国开业的商场26座，在建23个。2020年，租金收益预计可达60亿元。现在，龙湖在重庆的天街项目有5个，正在建设和规划中的有5个。到2020年，租金收入将达到20亿元。

龙湖集团高级副总裁、重庆龙湖总经理 崔恒忠

龙湖在商业这块为啥敢这么做？有什么秘诀？邵明晓首次揭开秘密：一是龙湖有非常健康的资产负债率，比国企还低。所以资金成本是很低的。如果一个企业的资金成本超过5%，做天街就非常辛苦；二是天街定位是从老百姓出发，并没有引进很多奢侈品，都是大众消费，有强大的消费群体；三是天街自身的研发、定位、服务很强，它的IP化、智能化、空间迭用，这些竞争力都比同业者强。所以龙湖有胆量这样扩张。

未来对天街的目标是：规模达到全国商业地产前三，影响力要达到第一。

3:冠寓重庆试点非常成功，重庆要做上百个门店

目标：长租公寓全国规模要做到前三

长租公寓盈利非常艰难，而在龙湖，长租市场是它的主航道之一。龙湖如何来破这个题，长租公寓只靠租金吗？

邵明晓称：“长租业务确实是长线投资，举个例子，重资产需要物业自己去持有，跟天街的逻辑一样。轻资产的就是集中式铺过来，装修、分装，然后给租户，单间成本在6万左右。所以，门槛还是比较高的。龙湖去年开了1.5万间。二是对龙湖来讲，恰恰有龙湖的优势，我们的资金成本比较低，负债率也比较低。很多基金都跟龙湖一起做长租业务，肯定看中这个业务未来的营利，这是非常强的优势。三是我们的投入几年之后，这种经营式的公寓做到30%的毛利率，15%以上的净利。”

另外这块不光是租金的收入，冠寓所服务的对象是25-30岁偏年轻的群体，下一步的用户运营，包括冠寓到了相关规模的时候，毕竟有一个空间，这个空间本身会加载很多增值。当然，龙湖的初心首先是解决城市年轻人租房的痛点，这是非常重要的。

在冠寓，龙湖并不急于做分拆和融资，就在龙湖一个大的资产池里面。项目层面会做一些合作，也会解决一些资金问题。这块融资本身还是用集团整体信用做资金的托盘，龙湖把每年回款的10%作为上限投到非住宅领域之上。这么多年来看，龙湖服务收入的增长在加速，同时也没有过分的增多地产开发的成本。龙湖今年发了一笔冠寓的债券，在上海交易所交易。银行愿意为龙湖这样的企业做项目集的贷款。

4：重庆龙湖参与城市服务，简直让人兴奋

目标：未来的目标是能够保持行业前十

龙湖物业服务集团总经理 曾益明

今天，龙湖集团与重庆悦来投资集团共同组建的“龙湖悦来城市管理有限公司”，今日正式挂牌，这是全国首家新型城市服务企业。

“之前还参与重庆大型交通枢纽的管理，重庆龙湖做这两个领域的服务，是从底层创新发展的，让人非常兴奋。”邵明晓称。

现在龙湖的物业已经不是一个传统的物业公司，而是以科技支撑的服务公司。不管是运用在社区服务上，下一步还将运用到城市管理上去，比如在重庆与高铁西站的合作、与悦来管理集团的合作。

在重庆，物业是做的最扎实、基础最好的，目前实管面积已经达到2000万平方米，未来将达到4、5000万平方米，让重庆的每个城区都有龙湖管理的项目。

上游新闻记者现场提问

“对于后面三个业务，我们内部称为服务性收入。明年，我们的服务收入将突破一百亿元。我们的梦想是用不长的时间，把服务性收入从100亿做到1000亿规模。”邵明晓说。

新房住宅市场，面对的是25-55岁的群体。天街，面对的是城市中产、新锐家庭。冠寓，面对的是25-30岁年轻群体。加上正在试水的教育、养老物业，将延伸到儿童和老年群体，这样，龙湖就基本实现了全年龄段人口的覆盖。

想象一下这样的场景：未来在重庆或者北京、上海等任何一座城市，可能有10-20座龙湖天街再加上多个住宅小区、冠寓……龙湖各个主航道业务将在城市实现网格化空间布局，而这些空间加载上龙湖的服务之后，就达成了“空间即服务”。

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