近两年，重庆改善需求异军突起，成交占比也逐年提升。随需求改变的是产品的调整，各大房企积极推出大平层、别墅等改善类产品。

值得关注的是，今年下半年重庆别墅市场众多高端产品将渐次推出，又一次激烈的较量即将来临。

据锐理数据机构统计，今年下半年重庆别墅产品的预计供应量为80万方，而去年下半年与今年上半年这个数值分别为76万方和62万方，相比今年上半年，别墅供应增加了29%。此外，还有业内机构统计预测，下半年推出别墅项目，仅不完全统计都有50余个，可见竞争局面之激烈。

在别墅产品方面，越做越高端，TOP系产品纷纷引入是今年市场较大的一个亮点。如目前市场上呼声较高的龙湖·舜山府、金科·九曲河、融创·玫瑰园、东昇府、香港置地·约克郡、财信·赖特与山、新江与城【天奕】等项目，就都是今年市场上的TOP系产品代表之作。

这些别墅流入二手市场之后好卖么？

去化周期较长，成交并不乐观

那么，这么多别墅流入二手市场后好卖么？二手别墅市场呈现什么样的状况？

重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司总经理肖仁启表示，由于别墅的总价较高，动辄好几百万，因此二手别墅市场的活跃度不及刚需及改善产品的二手市场，几年下来，大多数别墅的增值幅度也不及高层、洋房这些总价低的产品。由于总价高，因此决策周期会比较长，二手别墅去化周期也是比较长的，不少别墅挂很久才卖得出去。

“今年上半年，重庆二手别墅市场的成交好于往年，但也不算特别乐观，主要房源集中于北区，250-300平米这个面积段的二手别墅房源较多。目前来看，重庆市场上绝大多数别墅购房者是买来自住的，用于投资的比较少”，锐理数据机构总经理陈冬旭则表示。

什么样的二手别墅抢手？

面积控制好，综合价值优的别墅较快卖出

都说二手市场是块试金石。在别墅供应量较大的下半年，记者采访了有关行业专家，了解到目前一般较快卖出的别墅所具有的一些特征，从而给予别墅购买者一些置业建议。

陈冬旭表示，在他观察看来，二手别墅能否好卖有这几个因素：

1、面积控制得好，一般而言（房产证上）面积150-180平米的别墅比较好卖，面积过大的话，面对的客户群体就很小众了，去化周期肯定更长；

2、一般而言，清水的比装修了的好卖，别墅客群有些对装修很挑剔，有可能前面卖家的装修并不喜欢，宁愿买了自己装；

3、周边整体环境、对自然资源的占有；

4、物业服务；

5、邻居圈层，有不少客户在看二手别墅的时候，还会关注周围住的都是哪些人，圈层环境怎么样。

肖启仁则综合多年二手房市场经验认为，别墅是多重价值的叠加，综合价值较高的别墅更容易卖出。他指出，别墅与高层洋房不同的是，即使是一个小区内，每一套别墅由于朝向、户型都不同，因此也要具体而论，但总体来看综合价值比较好的别墅房源，只要价格合理，一般都会较快卖出。

>>>那么什么是综合价值呢？

肖启仁分析，综合价值包含别墅的区位条件、开发商品牌实力、整个项目的设计规划、别墅产品的空间尺度等因素。

“在别墅的空间尺度上，也不是面积大房间多的就是好别墅，人性化的空间设计、居住的舒适度是衡量的重要标准，例如前些年重庆市场一度盛行的一些‘经济型别墅’，上上下下很多层，每层面积都不大，这样鸡肋的产品现在即使低价挂出去，也较难卖出”，肖启仁评价。

最后，肖启仁还认为，买别墅还要关注其具有的城市价值与稀缺度，具有舒适度+城市价值的品牌别墅，往往是最能经受时间与市场考验的。“这类位居城市中心、具有较高地段价值，并兼具舒适度与品质的别墅产品，在目前的二手市场中，增值保值都是较为稳健的，往往挂一套出去很快就被二手买家买走了”，肖启仁谈到。

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