在十一黄金周之前的9月22日至23日，两天之内，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8个城市密集出台楼市调控措施，其中6个城市实施限售。据不完全统计，截至9月25日，全国已经有44个城市出台限售令。

十一前夕8座城市发力楼市调控的时间节点，恰好与去年9月30日前后多地开启的楼市调控潮时隔一年左右。

去年“9·30”过后，全国已有超过100个县级以上城市跟进调控，调控手段从传统的限购、限贷、限价到限售、限商，再到购租并举，楼市调控已由相对单一的政策措施逐渐向建立房地产长效机制过渡。

如何理解多个城市在今年运用的限售措施？多项调控措施下2018年的楼市走向如何？近日，《中国经济周刊》记者就这些问题专访全国房地产商会联盟主席顾云昌。

十一黄金周北京网签仅78套，创2005年来新低

《中国经济周刊》：据不完全统计，目前全国已经有44个城市加入限售行列。但一线城市中，除去广州，为什么北上深不限售？

顾云昌：北上深虽然没有针对商品住宅推出限售政策，但是调控的力度更大，限购、限贷、限价等调控手段都已经用上。尤其是北京，据不完全统计，2016年9月30日以来，北京楼市出台各项调控政策不少于30次，包括住宅的限价、限购，收窄银行资金面，转变土地供应结构和方式，以及建立多层次住房体系，形成立体的楼市调控政策。受“从紧从严”的楼市调控政策影响，今年十一黄金周期间，北京新建商品住宅网签仅78套，与去年同期相比下跌63.9%，并创下自2005年以来新低。这说明以北京为代表的几个一线城市虽然未出台限售政策，但是已经出台的其他调控措施更加严厉，调控成效已经显现。

《中国经济周刊》：限售政策可以长久使用吗？

顾云昌：此轮限售调控政策主要是针对炒房者，可谓对炒房者在政策上毫不留情，国家不允许这些炒房者再钻空子，严格落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的理念。

遏制炒房是对的，同时也应该思考：他们为什么要炒房？在我看来，主要是资金没有好的投资渠道，于是这些资金就从一线城市转移到了二三线城市去炒房。因此，建议有关部门在制定政策时，考虑如何让这些资金投到更需要的地方，比如实体经济，并开辟这样的渠道。出台类似限售这样的房地产调控政策，采取的是“堵”的方式，其实还要有疏导，结合起来调控效果会更好。

《中国经济周刊》：接下来会不会还有更多的省会城市或者重点二三线城市加入限售的行列？

顾云昌：如果要加入也是个别城市加入，不会是所有城市都加入限售行列。目前整体发展态势已经不会像今年上半年和去年下半年那样出现暴涨。根据上海易居研究院提供的数据，十一期间北京、上海、武汉、杭州、苏州、六盘水等25城的数据显示，成交面积同比下跌了44%。但是不排除一些城市的房价在突然之间又加快上涨，这个时候也可能会推出相关的调控政策。

限贷副作用最小，限价最不应采取

《中国经济周刊》：在目前已经出台的调控政策中，哪项政策的调控效果最好、副作用最小？

顾云昌：限贷主要针对贷款购买商品住房，严格执行首付款比例和贷款利率规定，虽然效果不是最好的，但应该是副作用最小的。

在这几项调控政策中，我认为限价是最不应该采用的调控措施，因为价格机制已经有些失灵，但是现在却被普遍地运用，一些二线城市的新房都被限价。

为什么限价的调控效果并不好？比如某地限定商品房销售价格是每平方米25000元，实际上市场价格是35000元，这样的房价差别使很多不想买房的人也来买房了，让那些原本不愿意炒房的人也想来炒一把，因为买了房子就等于升值了。现在卖房有“秒光”的说法，100套房子1000多人购买，几秒钟就卖光了，限价在某种程度上导致了抢房现象的发生。

其实房价应该由市场机制发挥作用，即由市场竞争形成市场价格、市场价格配置市场资源，实现效益最大化和效率最优化。但是现在各地为了控制房价采取限价措施，也是不得已而为之的做法，只是效果有待评估。

《中国经济周刊》：现在多个城市采取了“五限”措施，有人认为这多是以行政手段为主的短期调控政策，是“有形之手”在调控中发挥作用。这种说法和认识对吗？

顾云昌：今年以来的调控举措是将市场和行政手段相结合。限贷我认为是市场手段，限购、限价、限售等是行政手段。相比市场调控，目前看行政手段更强一些。

在中央的统一安排下，因城施策，一城一策，让地方政府在调控上发挥更大作用，负起更多责任。多个城市在限购、限贷、限价、限售等以行政与市场手段相结合、行政手段为主的短期调控政策下，楼市开始降温，逐渐回归理性。但是，从世界范围看，各国更多的是采用市场机制来调控楼市。今后我国也可以更多地考虑运用市场手段，比如可以通过完善土地、税收、金融政策，健全相关法律，加快构建房地产调控长效机制。同时，还要因城因地施策，不搞政策“一刀切”，稳定和引导市场预期，努力推动房地产市场平稳健康发展。

2018年可能会出现房地产投资、销售和价格的低谷

《中国经济周刊》：十一黄金周前这么多城市密集出台楼市调控政策，透露出了什么样的信号？

顾云昌：此轮调控的城市基本属于二线城市或是热点的三线城市，这些城市的房价涨幅在全国均排在前列。我国目前有不少城市还得去库存，全国城市的情况差别非常大，是东边日出西边雨、冷热两重天的格局。纵观今年出台的调控政策，最大的特点是将调控和改革相结合，把供给侧结构性改革和制度性建设结合起来，包括加大住宅供应、大力发展租赁市场、调整土地供应结构，这些都属于供给侧的结构性改革。

《中国经济周刊》：未来的房价趋势会怎样？

顾云昌：总体看，中国房地产市场本轮上升周期的最高峰已经过去，未来一段时间将会走向下行周期，2018年可能会出现房地产投资、销售和价格的低谷，但是总体来说不会有大起大落的现象。

《中国经济周刊》：调控之后房价会降低或者涨幅下降，但依然有不少人买不起房。如何解决这个问题？

顾云昌：当前最需要解决的是住有所居的问题，尤其是一些特大城市、大城市中的中低收入家庭和新市民的住房问题。解决他们的住房问题道路有两条：一是通过买，即通过购买共有产权房和发展中低价位的房地产市场，让那些有一定购买能力的老百姓实现住有所居。二是通过租，即通过租房来实现居住问题，这两方面结合起来，基本上能够解决老百姓住有所居的问题。

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