春节、元宵节过去已有一个月，局部房地产市场出现微幅回升现象。据中指研究院对节后市场分析，目前局部市场变化受节后效应、供给端影响成分更多，受需求端变化影响较少。因此，局部难向整体扩散，可持续性也仅存在部分前期调整较充分的区域。

一线成交回升 其他城市均下降

数据显示，2018年流拍地块总规划建筑面积是2017年的3.6倍。从占比来看，流拍宗数占总推出宗数的比重为10.1%，为2010年以来的最高值。2019年以来流拍地块总规划建筑面积继续增加，流拍宗数占比仍处高位。中指研究院认为，全国层面宅地成交楼面价及溢价率低位回升，但部分地区流拍现象仍然明显。

▲图1、2（资料与数据来源：中指研究院）

此外，根据中指研究院选取的全国50个重点城市成交数据初步统计结果显示，2019年以来市场成交回调，2月同比降幅超两成。其中，一线城市成交面积同比增长，但二、三线代表城市市场降温明显，特别是三线代表城市中多数城市同比下降。

▲图3、4（资料与数据来源：中指研究院）

且大部分三四线暂时并不具备回暖的可能性，或回暖的可持续性。最根本的原因在于今年返乡置业退潮是一个明显转折信号。

▲图5（资料与数据来源：中指研究院）

供应端调整带来微幅回暖

然而，中指研究院表示，此次部分区域微幅回暖主要是供应端调整带来的，来自需求端的变化则相对有限，潜在购房者仍然相对理性。

其具体分析，从个体业主行为来看，个体房东出现预期分化，例如，根据其调研，燕郊房价经历去年较大幅度调整后，业主预期开始出现分化，加上急售房源在去年底已集中消化，最新的二手房源也随之提高挂牌价；从企业产品策略来看，加大未限购产品推盘力度以吸引更多购房群体；从企业营销策略来看，减轻购房者压力措施也推动着市场需求的回暖。

而需求侧方面，虽然近期部分城市房贷利率上浮水平有所下降，但主要还是部分银行层面的调整且并未回归基准利率水平。而降低有效需求的限购政策、降低流动性抑制投资投机炒房的限售政策，以及降低购买能力的限贷政策，三大主体性调控政策整体仍保持稳定，因此来自需求侧的变化是相对有限的。

同时，调控政策出发点仍然是以稳市场为主，这决定居民对房价变化的预期目前也是以稳为主，尚难形成价格趋势性上涨预期。因此，中指研究院得出，2019年楼市整体仍处于阶段性盘整过程，各线城市仍将延续持续分化的市场格局。

房企应提升品质适度让利 消费者把握性价比而非升值期

面对现今市场走势，房地产企业和消费者该如何应对才最好？

中指研究院总结，2019年一线及部分二线城市市场经过前期的调整，稳健水平明显提升，提高部分城市的货值铺排、产品品质，更好地满足多元化的自住需求；但大部分三四线城市进入调整期不久，适度让利、走量仍然是企业在这些城市营销策略的核心。

对于消费者，他们应将购买点更多落在产品性价比本身，而非升值预期。首先，要把握住当前能够买到好房子的机会，这种机会不一定是短期的，完全可给自己设置一段合理的置业期。其次，要充分考量自身对此的承受能力，平稳好短期、中长期的资金供需，特别是要充分做好自身就业稳定性、收入增长水平的评估。

上游新闻记者 滕飞飞

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