东莞严禁“商改住”！商业、办公类建筑（不包括酒店）平面布局不得采用住宅套型式设计，不得设置厨房，确需设置套内带独立卫生间的商业、办公单元，每一分隔单元的套内建筑面积不得小于250平方米……昨日记者从市规划局官网获悉，市城乡规划局、市住房和城乡建设局、市房产管理局联合下发了《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知（试行）》（以下简称《通知》）。

据了解，《通知》出台主要为进一步规范东莞市商业、办公类建筑项目管理，维护规划的严肃性和房地产市场平稳健康发展，防止变相建设公寓、住宅类建筑。

不得采用住宅套型式设计

《通知》明确指出，商业、办公类建筑项目开发企业应当严格按照批准的规划用途进行开发、建设、销售和使用，不得改变为居住用途。

具体到建筑设计方面，《通知》要求，商业、办公类建筑（不包括酒店）平面布局不得采用住宅套型式设计；商业、办公类建筑一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得设置厨房。

此外，商业、办公类建筑的平面形体应规整，不应设置供套间办公单元使用的开口天井，如需设置阳台、空中花园等共享休闲空间，只能设置在与公共走廊、电梯厅等公共空间相连的位置，不能设在商业、办公单元内部。

关于套内建筑面积方面，《通知》也做了相应要求。首先，商业、办公类建筑如因功能需要，确需设置套内带独立卫生间的商业、办公单元，每一分隔单元的套内建筑面积不得小于250平方米（首层商铺除外）。

同时，商业金融用地上建设的商业、办公类建筑，应严格控制套内带独立卫生间的商业、办公单元的比例，带独立卫生间的商业、办公单元的套内建筑面积不得超过所有商业、办公总套内建筑面积的30%。

此外，建设单位和设计单位对已办理施工图审查备案的商业、办公类建筑施工图设计文件不得擅自变更增设（或调整）厨房、卫生间、茶水间、阳台及各类型管井、烟道、风井等。涉及上述内容的变更，现场应停止变更内容施工，按程序办理规划变更、施工图重大变更审查备案后（若涉及施工许可内容变更的，还需办理施工许可变更手续），方可继续施工。

3月21日后出让地块要严格执行新标准

最后，在宣传、销售方面，《通知》也要求，对规划用途为商业、办公类建筑，开发企业和中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对虚假宣传的开发企业，停止办理后续手续。对违规代理商业、办公类建筑销售或者虚假宣传商业、办公类建筑居住用途的中介机构，依法注销机构备案。

同时，开发企业在销售商业、办公类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。

需要注意的是，根据《通知》安排，在《东莞市人民政府办公室关于进一步规范我市房地产市场发展的通知》（发布时间为2017年3月21日）发布之后，出让的商住及商业金融业用地，按照上述标准严格执行。

市场观察

小户型商业公寓或不再现

今年以来，商业公寓是东莞楼市最具有竞争力的户型产品之一。在楼市限购政策影响下，为了快速回笼资金，开发商加大开发商业公寓力度，以吸引投资客。与此同时，不受限购政策影响的商业公寓也受到投资客的青睐，成交比重迅速上升。

由于去年10月以及今年4月两次出台的限购政策不对商业公寓造成影响，据东莞中原战略研究中心统计，东莞公寓成交占比一路从2015年四季度的13%，上涨至今年三季度的28%。 从成交结构来看，今年第三季度40~50平方米公寓产品占据成交主导，占比34%；其次为30~40平方米的产品，占比28%。

记者从市场中也了解到，面积小，居住功能完善、总价低是这些户型产品能够快速成交的主要原因。

而按照《通知》要求，未来商业、办公类建筑设置独立套内卫生间的商业、办公单元，每一分隔单元的套内建筑面积不得小于250平方米，这也意味着拥有独立卫生间、厨房的小户型商业公寓或将不再出现。

业内声音

对行业规范有积极意义

合富研究院高级分析师李兴旺认为，《通知》出台有利于东莞房地产行业健康稳定发展，对于行业规范起到了积极作用。

李兴旺认为，在地块的源头上做好了功夫，就会最大限度地避免了“商改住”。而如果商业地块“商改住”，那么商业、居住地块性质的划分就没有什么意义了，此次《通知》的出台严禁“商改住”，让市场行为更加规范。

不过，李兴旺也表示，按照通知要求，新的政策对已经通过规划的在售项目并没有影响，今年3月21日以后出让的地块将要严格执行新标准。

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