2017年，北京二手房市场从高温高热之中走出，交易量大幅下滑，成交价格逐步下跌。国家统计局昨日发布12月份70个大中城市住宅销售价格数据显示，“分类调控、因城施策”的房地产市场调控政策效果继续显现，房地产市场总体保持稳定，其中，北京二手房价环比下降0.4%，连跌八个月；同比下降1.6%。

成交均价累计下跌15%

国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析，据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续15个月回落，12月份比11月份分别回落0.1和0.4个百分点。从环比看，一线城市房价多为持平或下降，二三线城市房价略有上涨。12月份，新房价格环比涨幅最高的城市花落昆明，其次为海口和泸州。

北京房价处于平稳下行的态势。数据显示，12月份，北京新建商品房价格环比持平，同比下降0.2%；二手房价格环比下降0.4%，同比下降1.6%。北京二手房价格同比跌幅继续保持全国第一。

“以‘317新政’落地为始，一系列严格且严密的调控政策，在北京房地产市场上取得了立竿见影的效果。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖介绍，据该集团市场研究院数据，随着北京二手房市场的快速冷却，12月份的二手房成交均价较4月高点时已经累计下跌约15%。

“317新政”明显改变了市场各方的预期，使得北京不少着急出售房屋、改换投资渠道或置业升级的业主主动降价出售。据中介机构初步统计，目前有8成以上的业主都有主动降价出售的意愿，尤其是一些近郊和远郊区配套稍差、房龄相对较大的社区房价降幅较大，前期房价涨幅过快的核心区的老旧学区房价降幅也较大。

新房二手房交易量齐跌

北京二手房市场的大幅降温，一方面体现为连续下跌的成交价格，另一方面体现为交易量的大幅下滑。

2017年全年，北京二手房住宅网签总量约为13.6万套，与2016年的27万套相比下降50%，这一成交量也是2015年来的最低值。“自2009年北京二手房市场持续走热，交易量正式超越新房，进入存量时代以来，2017年北京二手住宅交易量可谓降至低谷。这说明本轮楼市调控切中要害，有效抑制房价上涨，引导楼市回归理性。”胡景晖表示。

从新建商品住宅的交易量看，降幅也十分显著。

据中原地产研究中心数据，2017年，新建商品住宅签约量只有2.69万套，同比下降45%，是北京楼市实行网签以来的历史最低值。交易量的下滑带来了成交金额的下降，与此同时，供应量、存量也连续下滑，达历史新低。

近几年，北京新房的主要交易区域不断外移。2017年，北京新建商品住宅(不含保障房)成交量排名前五的区域分别为密云区、顺义区、昌平区、通州区和朝阳区。据伟业我爱我家市场研究院统计，新建商品住宅在五环以外的占比为87.6%，虽然较2016年减少了1.5个百分点，但依旧保持着近九成交易位于五环以外的优势。

今年房价延续稳中有降趋势

据了解，在2015年、2016年北京二手房市场上涨期间，使用商业贷款进行支付的用户占比一度超过一半，逼近六成。2017年楼市急剧降温，商贷占比也不断下滑，约占四成左右，较2016年减少一成。

“北京房价整体较高，大部分购房者经济实力有限，只能通过商业贷款进行购房。但商贷比例过高，市场杠杆随之提高，这在很大程度上增加了北京二手房市场的风险。”胡景晖分析认为，2017年北京楼市调控对首付比例、商业贷款利率进行了调整，堵住了一些投机炒房者的贷款炒房之路，从而降低了杠杆，降低了风险。

此外，从国家统计局提供的住宅分类价格指数看，大面积、大户型住宅价格降幅明显。12月份北京新房价格数据显示，144平方米及以上的大户型环比下降0.3%，同比下降1.6%，降幅明显大于中小户型；从二手房价格看，大户型环比下降0.5%，同比下降0.6%，双双下跌。房价表现与市场交易量相一致。据中介机构监测，2017年，两居室仍占全部交易五成以上，但三居及以上的大户型交易占比下滑，为四年以来的最低值。

中原地产首席分析师张大伟预计，房价在2018年初有望保持平稳，北京等一线城市房价将继续同比下调。在“房子是用来住的，而不是用来炒的”基调下，京城房价会基本延续当前稳中有降的趋势，但降幅会收窄，交易量有所上升。首次置业以及改善换房的刚需会成为市场交易主力。

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