甲级写字楼供应趋缓，租金和空置率双降；商业项目纷纷引进首店品牌，进行差异化竞争……1月7日，戴德梁行发布《2019重庆房地市场回顾与展望》研究报告，对重庆写字楼、商业等市场进行了详细分析，看看都有哪些新变化。

写字楼市场：2020年重庆将迎阶段性供应高峰

报告显示，到2019年第四季度，重庆甲级写字楼市场已连续3个季度无新增供应，仅录得一季度渝北区华融现代广场入市，全年新增供应显著放缓，全市存量保持在196.86万平方米。市场以存量物业的去化为主，全市空置率同比下降4.38个百分点至31.25%，同时，租金也有小幅下滑。

戴德梁行重庆公司写字楼部及企业服务部主管刘洋表示，由租金和空置率双降可以看出，2019年重庆甲级写字楼市场平稳发展。市场中仍可发现系列机遇与变化。首先是政府招商引资收获满满，如今日头条西南运营中心签约落户重庆，腾讯西南总部大厦正式启用，阿里巴巴业务板块全部落户重庆，并建立了中西部区域总部等。

多家科技巨头公司相继落户重庆，显示出重庆相关产业配套进一步完善，吸纳高科技行业的能力进一步加强。其次，国家在金融业、新能源汽车、现代服务业等领域放宽外资准入，重庆积极响应对外开放，外资企业呈复苏迹象，国际四大会计师事务所于2019年全部落户重庆，外资企业承租面积已占全市甲级写字楼租户的16%。

刘洋说，最近提出的推动成渝地区双城经济圈建设，在西部形成高质量发展的重要增长极，这意味着成渝地区的经济发展已上升到国家战略层面，区域地位得到提升，将有助于地区高质量发展。

展望未来，重庆2020年将迎来写字楼市场的阶段性供应高峰。目前来福士广场、复地金融中心已确定于今年上半年交付入市，预计2020年新增供应不少于20万平方米，部分未来供应项目定位较高，或将带动区域租金水平小幅上涨。

刘洋说，对外开放有利于重庆融入全球市场，提升城市形象与知名度，培养和引进更多有实力的企业，利好写字楼市场。同时，重庆大力培育科技企业，已成为写字楼租户成交面积前四的行业。未来随着重庆建设“智造重镇”和“智慧名城”等工作的推进，该行业将得到进一步的发展，新增TMT企业也将促进写字楼去化。

商业格局：首店经济持续升温  差异化竞争成广泛共识

商业项目方面，受运营策略等因素影响，2019年四季度重庆优质零售物业市场无新增供应，原定于2019年入市的多个项目已纳入2020年供应计划，全市优质商业存量保持不变为507.46万平方米。

具体看，行业两极分化格局日趋明显。优质商业迎合市场调整业态，引进首店品牌，进行差异化竞争，市场整体稳中向好，空置率同比微降0.67个百分点至9.03%；受供求关系和新兴商圈项目增多等因素影响，租金同比下降6.22%至每月每平方米593.83元。

值得一提的是，2019年，差异化竞争已成商场和品牌的广泛共识。首店经济持续升温，多家品牌首店来渝开业。如全国首家京东电器超级体验店的开业，为重庆全场景零售的发展加码。餐饮业竞争白热化，叠加科技、亲子、人性化服务等元素的餐饮品牌人气渐涨。

戴德梁行华西区研究部主管贾萱说，对比重庆和成都两地，重庆零售物业中零售业态占比低于成都，目前占比为57%，餐饮业占比高于成都，并接近三分之一，成都零售时尚氛围更浓，而重庆人比成都人更爱美食；此外，重庆位居2019“中国十大夜经济影响力城市” 榜首，表明重庆夜间消费客群基础好，夜经济市场潜力巨大。

目前餐饮业仍是夜间消费主流，未来伴随消费升级，通过开展夜间消费场景布局，扩大夜间娱乐体验业态，挖掘更多市场需求，将为重庆的商业发展带来新的机遇。

未来供应方面，传统核心商圈和外环附近的新兴商圈都有新项目布局，解放碑商圈和观音桥商圈的体量将进一步增大，其核心商圈地位将进一步巩固；沙坪坝商圈将建成金沙天街，作为重庆首个商圈高铁TOD项目，将为重庆商业注入新元素；而渝北区和大渡口区的未来供应将助力区域商圈崛起。金沙天街、星光68二期、光环购物公园等都预计2020年开业。

贾萱介绍，重庆优质零售物业市场保持稳定发展，新入市项目招商情况较好，空置率变化不大，租金同比略有下降，这与零售市场向社区型商业以及外环区域拓展有关；目前重庆商业呈多组团、多层次发展格局，自2018年进入业态集中调改期后，重庆商业项目更加多元化。

从业态来看，以茶饮为代表的网红品牌扩展迅速，不仅满足消费猎奇心理，同时满足业主的高频效需要；化妆品品类也表现活跃，如NARS西南首店落户时代天街，ACQUA DI PARMA入驻万象城。市场需求相对稳健，但品牌及产品更迭提速，自带流量的品牌正迅速占领市场。

上游新闻·重庆商报记者 孙琼英

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