前有重庆来福士广场一高层豪宅进行司法拍卖，经过94次竞价，最终以1153.9528万元（相当于评估价的7折）成交。今有保利高尔夫花园一独栋别墅进行第一次拍卖，起拍价1153.775万元，相当于评估价的7折。

在大家围观豪宅拍卖的同时，法拍房（司法拍卖房产）渐渐出现在大众的视野中。

近些年，重庆的法拍房数量更是一年一个阶梯。2019年，重庆的法拍房数量更是跃居全国第一。那么，重庆这么多的法拍房，还能捡漏吗？

荣登榜首，重庆的法拍房为什么这么多？

所谓法拍房，是指当债务人无力偿还债务或者无法履行按揭合约时，其名下的房产就有可能会被强制拍卖用以偿还债务，其中遭到拍卖的房子就是法拍房。

有法拍房机构统计，从近12个月全国各城市法拍房的挂拍量来看，重庆遥遥领先，成都紧随其后。

不完全统计，在重庆近一年就有19873套房产被拍卖，平均每天要卖出50套左右，而成都近一年也有16021套法拍房房源，每天平均也有45套左右。

与此同时，北京法拍房一年只拍卖了8304套，而上海法拍房的拍卖数量甚至没有排到前10，一年的拍卖量只有4999套。

2015年之后，随着重庆法院逐步将法拍房业务转入线上，法拍房的挂拍量可以说一年一个阶梯。为什么重庆法拍房的挂拍量如此之大？

房助拍是一家从事司法拍卖房客户端助拍服务的平台，在房助拍重庆分公司副总陈宇鹏看来，拍量如此之大是有多重原因的。

首先，重庆的城市发展潜力越来越大，越来越多的投资客愿意进入重庆进行房产投资。也因此，通过抵押房产套取资金做生意的情况也是很多见的。但这两年经济情况并不乐观，个人欠款还不上，企业破产的情况越来越多，被拍卖的房产也就逐年增多，法拍市场也越来越活跃。

其次，房地产这几年不太景气，一些房地产公司也进入了破产峰期。在破产的房企名录中，还不乏一些知名企业，如银星、典雅、大川、晋愉、申基等大企业，这些企业基本都是手握大量房产，破产流程一启动，就等于大量房源进入了法拍房的池子里。

最后，从数据上来看，重庆的法拍房成交率比起北京和上海，低得太多了。也就是说，在重庆，同一房产实际上会被法院多次拍卖。因此，重庆法拍房的挂拍量在一定程度上会有些虚高。

“除了经济大环境不好，债权债务纠纷大量增加外，一些老赖信用意识淡薄，债务人偿债意愿下降。也是造成法拍房数量激增的原因之一。”重庆合纵律师事务所高级合伙人、民事中心副主任安宁律师表示，近年来，因为个人住房按揭贷款断供而导致拍卖的案例，则非常少。

法拍房胜在价格？最后往往拍出高价

事实上，法拍房在大多数人眼中，或多或少都有点忌讳。房子被查封过或许不吉祥，房子风水可能不好，房东是不是很难搞，这种方式靠不靠谱。

但从2019年开始，重庆法拍房渐渐升温，其“价格便宜”是购房者积极参与法拍房竞拍的动力之一。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。也就是说出现流拍，法院每次降价最多可以降低20%，如果出现第二次流拍，第三次的拍卖保留价将会是第一次拍卖的64%，看起来相当吸引。

“瘦田没人耕，耕开有人争”。于是，不少买家抱着侥幸心理，认为第二次或者第三次的拍卖才是最便宜的，便在第一次无人出价竞争的情况下自动放弃出价，继而等待下一轮的降价拍卖。然而，往往因房产降价的同时，吸引力也随之增加，大家都想捡漏，便有了竞争，价格产生溢价是常有的事。

2019年12月21日成交的来福士广场便是如此。

因购房者资金链断裂，2019年11月26日，重庆市渝中区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上，首次公开拍卖重庆市渝中区嘉滨路3号27-4号房屋（重庆来福士广场），建筑面积约为336.55㎡，起拍价1144.941万元，评估价1635.63万元。

当时无人竞拍，20多天后，该房屋进行第二次拍卖。起拍价915.9528万元，较一拍打了八折，为评估价5.6折。最终历经88次延时，94轮竞买加价，用户名《l4330》在公开竞价中，以1153.9528万元的最高价拍得该品。

这个价格比该房屋的网签备案价足足高了22万！比第一次拍卖的起拍价高出9万元！

捡漏非易事，所有人都可以拿到的不叫捡漏而是哄抢。“在进行司法拍卖之前，应该对该套房产有一个心里预估，在竞拍的过程中切记要冷静，不要陷入竞拍效果的气氛当中，造成超出自己预算的出价，最后导致一系列的后悔行为和不必要的损失。”重庆资深业内人士张鑫曾如此提醒购房者，法拍房事实上也是一种非常正规的购房渠道，但是买家一定要认真阅读拍卖公告及标的物介绍，不要错过重要的细节。

购买法拍房，应该注意些什么？

由于价格亲民、房屋信息透明度高、竞拍过程公平公正，法拍房受到越来越多人的关注，但是法拍房潜在的风险也不少。

安宁律师经手过很多房产案件，在他看来，购买法拍房很容易出现纠纷，主要集中在两种情况。

一是拍下房屋后，发现房屋里还有存续的租客。

竞拍者在竞拍前最好进房实地看下，如果拍卖之前房屋带有租约，那么根据“买卖不破租赁”原则，交房时就有可能存在租客不走、要求协商赔偿等问题。

二是法拍房能否按揭的问题。

法拍房有相应的折扣，从表面看确实减轻了买房压力。但是，一般购买商品房只需付个百分之三十的首付，剩下的可以通过银行贷款付清。法拍房则不同，要求一次性付清全款，一次性拿出几十万甚至几百万买房的人也在少数。

安宁提醒，竞买人最好在报名前联系法院、实地调查，充分了解拍卖标的纠纷情况。

“司法拍卖是具有法律严肃性的，不同于商业拍卖。竞拍成功后您的保证金是会转移到法院的支付宝账户中，如果竞拍到了商品没有付余款的话，买受人悔拍后不仅保证金不予退还而且还有可能补原拍卖价款造成的差价，可谓是得不偿失。”陈宇鹏提醒，拍卖一定要谨慎，悔拍后果很严重。

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