2021年12月29日，江西省九江市自然资源局官网发出的《城市华庭地下停车位首次公告》（文件编号：JJSZF-202112-5362294）称，根据《不动产登记暂行条例实施细则》及《地下车位登记规定》，经初步审定，拟对位于九江经济技术开发区长城路19号的城市华庭小区地下停车位进行首次登记。登记权利人为开发商。
接着，城市华庭小区业委会向九江市不动产登记中心提出异议。2022年2月21日，九江市不动产登记中心向小区开发商核发了地下停车位首次登记权属证书。
3月25日，城市华庭业委会将九江市自然资源局列为被告、开发商九江信华房地产开发集团有限公司（下称“信华公司”）列为第三人，向九江市柴桑区人民法院提起行政诉讼，认为九江市不动产登记中心对该小区地下停车位物权的首次登记行为违反法律规定。
6月10日，上游新闻（报料邮箱：cnshangyou@163.com）记者从城市华庭业委会了解到，该案已于6月6日开庭，城市华庭业委会是否具备诉讼主体资格、被告案涉行政登记行为是否合法成为本案争议焦点。
据介绍，本案系江西省首例住宅小区地下车位产权登记行政诉讼。
▲城市华庭小区大门。图片来源/受访者供图
地下车位产权登记为开发商被指违法，业委会起诉
九江市城市华庭小区内共建有1号、2号、3号楼，并建设有地下停车位165个，建筑面积共计34832.88平方米；物业管理区域内地下室面积6681.85平方米。
起诉状称，城市华庭地下停车位首次登记所依据的《九江市城区地下车位（库)登记管理规定(试行)》以及该文件所依据的《江西省国土资源厅关于进一步优化住房用地供应及促进城市地下空间开发利用的通知》，均系违反法律规定而制定的规范性文件，依法均不能作为案涉地下停车位首次登记的依据。
城市华庭业委会称，根据其向被告九江市自然资源局申请查询取得的案涉地块（九城国用【2012】第155号）相关登记材料，截至2022年1月14日，案涉地块的权利设定方式为“地表”。即被告取得的案涉地块（A地块）土地使用权仅限于地表，不包括该地块地下（分层）土地使用权。
根据我国法律确定的“房地一体”基本原则，建筑物所有权依法不能脱离土地使用权而设立；没有土地使用权，依法不可能取得土地上建筑物的所有权。因此，在建设单位即第三人信华公司未取得案涉地块的地下土地使用权之前，被告强行为其办理案涉地下建筑（地下停车位）的首次登记，没有法律依据。
其次，根据九江市人民政府印发的《九江市人民防空工程建设管理规定》，案涉地下停车位（库），依法至少有1393.31平方米为人防地下室。根据现行法律规定，人防地下室不应当被建设单位即第三人进行不动产首次登记，或确权为归第三人所有。
城市华庭业委会的诉讼请求包括：撤销九江市不动产登记中心为开发商作出的地下停车位不动产首次登记；请求法院对九江市自然资源局、九江市住建局、九江市税务局联合制定并于2021年8月1日开始施行的《九江市城区地下车位（库)登记管理规定(试行)》合法性进行审查，依法认定该规范性文件违反法律规定。
▲城市华庭小区地下车库。图片来源/受访者供图
自然资源局称业委会不享有案涉地下车位权益
九江市自然资源局答辩称，城市华庭业委会与本案不动产登记行为不具有行政法律意义上的利害关系，不具备本案诉讼原告主体资格。
九江市自然资源局称，该局为信华公司办理不动产登记的地下车位，系经过规划审批建设的停车位。根据民法典第二百七十五条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”可见，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位可以作为独立的交易标的进行出售。因此，城市华庭业委会对地下车位的权益必须通过约定方式取得。但是城市华庭业委会与信华公司之间签订的地表建筑物（商品房）销售合同中并不包含该项内容，城市华庭业委会不享有案涉地下车位的权益。
九江市自然资源局还认为，根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”，以及《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”，因此，即使城市华庭业委会对案涉地下车位享有权属，九江市自然资源局为信华公司办理地下车位的首次登记也不会对城市华庭业委会的实质合法权益造成任何影响。
九江市自然资源局认为，其为第三人信华公司办理地下车位首次登记行为合法。理由是：信华公司根据相关规定向其提交了不动产权属证书、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产测绘报告以及其他必要材料。九江市自然资源局依据相关规定严格履行了登记前公告、材料审查、现场查验等程序，为信华公司建设的地下车位办理首次登记的行政行为完全符合相关规定。
城市华庭业委会工作人员向记者介绍，不少业主通过线上或者线下方式参与了旁听，整个庭审持续约2小时，法院将择期宣判。
公众号“赣业委会”负责人张爱萍介绍，迄今为止，在江西只有九江市和新余市制定并发布了地下车位的登记管理规定。新余市的规定已经过期并没有继续实行，且在实行期间没有发放一个地下车位的产权证。但九江市现在仍在继续执行，据其所知，在城市华庭提起行政诉讼之前，没有其他小区提起过。因此，九江市城市华庭小区地下车位产权登记行政诉讼案系江西省首例。
上游新闻记者 萧鹏
【免责声明】上游新闻客户端未标有“来源：上游新闻”或“上游新闻LOGO、水印的文字、图片、音频、视频”等稿件均为转载稿。如转载稿涉及版权等问题，请联系上游。
