刚刚过去的2021年，对于楼市而言，是极不平凡的一年。“三道红线”约束、集中供地政策出台、调控政策陆续发布……
在这样的一年里，重庆房地产市场情况如何？
来自重庆市房地产业协会的数据显示，2021年，重庆中心城区商品房成交近3000万方，与去年持平，满足了市场合理需求，房地产市场运行总体平稳。
回看2021年的重庆楼市，我们也发现，一些新变化悄然发生，例如，市场集中度进一步提升，前20强企业销售占比近半；改善型住房供应增加，越来越多的人置业需求逐渐由“有房住”到“有好房住“过渡。
市场高度集中
前20强房企拿下近半销售额
2021年，从重庆的房地产企业来看，可以说是“强者恒强”。
重庆市房地产业协会近日发布的《2021年重庆市中心城区商品房销售TOP20房企榜单》显示，2021年，重庆中心城区商品房成交近3000万方，与去年持平，满足了市场合理需求，房地产市场运行总体平稳。
其中，TOP20房企总业绩表现依旧突出，合计1585亿元，较去年略有下调，但占比中心城区总销售金额仍接近一半。TOP10房企总业绩1127亿元，占比中心城区总销售金额32.8%。TOP5房企总业绩810亿元，占比23.6%，市场高度集中。
上游新闻记者了解到，2021年，融创、龙湖在重庆中心城区的销售均超过200亿元，万科达到188.13亿元，金科销售金额超过120亿元。
“近年来，无论是融资还是拿地龙头房企都更具备优势。”一位业内人士表示，受疫情及政策调控加强的影响，2021年下半年，房地产市场相对较“冷静”，但品牌房企能以其强大的资金实力、品牌影响力及运营操盘能力等优势逆势前行，实力较弱的中小房企发展空间被进一步压缩，因此行业集中度进一步提升，两极分化现象会日益突显。
改善型住房供应增加
置业需求从“有房住”到“有好房住”过渡
除了房地产市场份额进一步集中，楼市供应也有新变化。
近日，家住渝北区的李先生打算为儿子购置一套婚房，但他逛了一圈发现，想要在主城区买一个合适的高层住宅，可选择面越来越少了。
李先生遇到的这一情况，反映的正是重庆楼市产品供应的变化。
近几年，重庆土地市场降容明显，洋房、小高层、大平层等“低容限高”品质项目集中入市，供应明显加大，而高层占比越来越少。
来自中指研究院的数据显示，受城市发展阶段变化、人们生活水平提升、疫情凸显居住尺度重要性等多方面因素影响，重庆住宅深度改善已是大势所趋。
其中，从供地来看，1.5以下容积率的地块占比已从2016年的23%提升至2021年上半年的63%；从成交面积段来看，重庆中心城区套均成交面积段从2016年的90㎡以下占主力到2020年90-140㎡为主；从成交总价来看，成交主力逐步向高总价过渡，套总价200万以上成交占比由2016年的1.66%上升至2021上半年的14.91%。
聚焦到建面140㎡以上的中高端改善市场来看，2021上半年建面140㎡以上的成交套数达到4862套，占2020年全年的80%；成交套数占比达4.1%，而2020年这一比例为3.2%。
“这组数据说明，重庆的中高端改善市场成交量在上涨，越来越多的人置业需求逐渐由‘有房住’到‘有好房住’过渡。”中指研究院相关人员表示。
锐理数据也显示，以2021年12月最后一周取得预售的项目来看，重庆主城区共有31个项目取得预售证（不含商业、办公、车位），累计房源涉及2302套，其中，花园洋房共21个项目取证，累计房源1462套，占比63.5%；高层取证项目为2个，累计房源410套，占比仅17.8%。
2022楼市展望
“房住不炒”总基调不变 进一步满足合理住房需求
那么，2022年，楼市又将如何变化？
2021年12月6日，中共中央政治局召开会议，会议强调，2022年经济工作要稳字当头、稳中求进。房地产方面，会议明确，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，这为2022年的楼市定下了基调。
严跃进说，从全国市场来看，2021年下半年，楼市销售都有所降温，使得房企的销售数据明显受到压力，这也直接影响了部分房企的现金流状况，进而使得房企资金压力增大。但由于年底系列政策出台，商品房市场得到支持，尤其是提出支持合理住房消费需求，这有助于促进此类市场的更好发展。就2022年楼市走向来看，全年房地产市场预计会呈现U型走向，预判依然将保持同比正增长的可能。
铭腾机构董事长朱廷勇也表示，2022年，在坚持“房住不炒”定位下，加强预期引导，探索新的发展模式，加大商品房供应，优化产品结构，提升住房品质，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展是大方向。重庆中心城区成交预计会继续保持平稳，但结构会进一步改善，刚需成交占比将继续下降，刚改和改需成交占比会进一步提升。
据铭腾机构统计，重庆主城区1月预计有139个项目新开盘，从业态来看，涵盖高层、大平层、洋房等项目共计166个，其中，高层项目为51个，占比只有约30%，大平层、洋房、别墅项目占比约70%。
在行业格局上，有房企负责人表示，2021年“拿地端、融资端”的大分化，会在2022年继续表现为“销售端”的分化。随着“房住不炒”政策的提出，房产的价值从投资属性回归居住属性，房地产市场正式迎来真正的产品价值时代。对于房地产企业来说，从单纯的规模和利润转向产品品质的打造和服务能力的提升，将是未来房地产企业争夺市场的重要标准。
上游新闻记者 孙琼英
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