8月25日，央行针对个人房贷专门发布了新政策，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。不过，由于新政策内容太多专业名词，所以对于很多市民来说，想要理解新政策还是比较困难，今天，重庆房市希望能够用更加通俗易懂的语言，来解释下新政策的内容和其产生的影响。

1、什么叫做LPR？

这里还是要先解释一个新词：LPR，Loan Prime Rate，也叫贷款市场报价利率。LPR的定价机制是公开市场操作利率加点的方式，简单的说，也就是在原有的全国性银行基础上加上城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行等18家银行共同讨论后，综合大家意见平均算出的一个利率，这个利率每月会更新一次，10月8日后，各银行对新发放的贷款将主要参考LPR，并在浮动利率贷款合同中采用LPR作为定价基础。

2、政策背景

任何一条政策出台后，我们首先应该理解央行政策出台的背景到底是什么，为什么要出台这条政策。

中国人民银行有关负责人表示，个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。

以上是官方的说法，我们可以简单地理解为，利率的形成不能一味靠政策引导控制，同时也需要市场化的参与，比如以前各大银行其实可以自己制定利率，不过由于银行担心利率太高了可能会失去客户，太低了可能会被认为是抢优质客户，所以最后都默认为以央行基准利率为标准，然后在这个基准利率上有所调整，最终的结果就是各大银行的贷款利率最终区别不大，不利于推进利率市场化。所以，才要出台新政策对LPR进行改革。

3、政策核心

纵观整个文件，其核心内容主要为：

1、以前计算房贷利率，总是用“上浮”或“打折”来形容，上浮和打折对应的“官方指导价”就是人民银行的人民币贷款基准利率。不过，10月8日之后，这个“锚”就变成了贷款市场报价利率（LPR），该利率是金融机构对其最优质的客户执行的贷款利率，而且是每月更新一次；

2、借款人可以与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，最短为1年，而利率重定价基准为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率；

3、首套房贷款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60个基点。照此计算，按8月20日5年期以上LPR为4.85%，即首套房利率不得低于4.85%;二套房贷利率不低于5.45%（约为4.85%上浮12%），与现有房贷实际最低利率水平基本相当。在这个大原则基础上，具体加点情况取决于当地房地产调控需求以及银行的定价；

4、各省市可“因城施政”，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

简单地说，如同购物一样，买卖商品价格随着市场供应量在时刻变动。贷款利率就是“钱”的价格，新政后银行的房贷价位也随行就市，不再是一个固定的数字。按照央行公告，改革之后房贷利率的计算方式就是在LPR上加点数值，由于每月都有一次变动的机会，因此日后再也没有“上浮”和“打折”的说法，因为利率数字每天都在变动。

这就意味着，新政策10月8日执行后，未来各省市的房贷利率可能会不太一致了，毕竟由于各个地区的经济发展情况不同，房地产市场也不一样，比如在经济发达城市和经济不发达城市买房，总价、首付和月供都不一样，如果还是执行同样的基准利率，肯定会有很大影响，比如在经济发达城市，地方政府和银行就可以根据本城市的实际情况来调控房贷利率，在买多套房的时候实行LPR基础上上浮，抑制投机者，而在经济不发达城市，则可以不上浮，通过更加优惠的购房条件吸引市民购房，促进市场健康发展。

4、新政对已购房和未购房者有什么影响？

市场如何看待LPR改革？

中国人民银行有关负责人解释，公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

也就是说，对于已经买房的人来说，不管以前在利率高点或者低点买房，都没什么太大的影响，该交多少月供还是交多少月供，而对于还没有买房的人来说，只是增加了一条可以在贷款合同添加利率的商定，可以每年调整一次而已，对于你贷款后的还贷金额也没什么什么影响。

对于LPR改革的看法，近日记者也采访了一些银行机构、房地产销售人员以及购房者的看法。

某商业银行的工作人员告诉记者：“个人房贷业务我们会根据业主的信用程度制定相应的房贷利率，目前来看，房贷利率并无明显变化。LPR形成机制改革会让房地产企业融资成本降低，未来房价在宏观调控和市场的影响下，可能会降低。”

近日记者也走访了一些售楼部，某售楼部对目前重庆房地产市场低迷以及LPR形成机制改革对房地产市场的影响这样说道：“重庆房贷利率最近没得啥子变化，看你选择哪个银行。商业贷款一般在4.35到4.9之间，每年都在变化，但是不得低于4.35，公积金贷款2.75到3.25之间。利率(LPR)改革目前对我们没得影响，房价还是在涨，涨幅比之前低但也很稳定。天气太热，淡季嘛，来看房的人比较少，过个把月买房的人还是很多。至于以后房价会怎么变化我们目前也不是很清楚，根据以往的情况来看的话，房价肯定还是会涨的。”

一个最近刚买房的业主则告诉记者：“肯定还是希望房价便宜点，太贵了，越等越贵，但是房子又是必须要买的。买之前肯定希望房价降，但是买了房子的人，哪个想自己买的房子降价嘛。”

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