8月25日，人民银行发布公告称，为确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。
房贷利率优惠“理论上”没有了
记者梳理公告看到，按照新的定价要求，对于居民购房在房贷利率的定价上，这几方面重大调整：
首先，10月8日起，新签的房贷合同，银行发放房贷的利率确定方式为最新月度公布的LPR利率基础上加点形成。
LPR即贷款基础利率（Loan Prime Rate，简称LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。
打个比方，按照8月20日公布的5年期LPR利率计算，则是在4.85%基础上+XX点。
至于加多少，按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。具体的加点数值由贷款银行与借款人协商约定。
由于LPR每月公布一次，受宏观环境和资金面环境影响会出现浮动。重新定价的话，就以最新月份的LPR为基准，当然如果你觉得自己拿到的利率低的话，可以不用重新定价。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变；
值得注意的是，在实际业务中，有的银行会对优质客户申请办理房贷，提供八五折、九折不等的折扣优惠，但以后，央行对贷款利率的定价要求是，首套房贷利率不会低于LPR利率，二套房贷利率不会低于LPR利率再加60BP。
按照8月20日公布的5年期LPR计算，首套房贷利率不得低于4.85%；二套房贷利率是在4.85%基础上加60点，也就是不得低于5.45%。
中国版住房贷款分级
新的房贷定价机制，政策实施后对于居民家庭有什么影响？交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示，一是新机制下新发放个人住房贷款利率，无论是首套还是二套，都和之前基本不变，二是央行各地分支行会结合各地情况，规定加点下限。因此，新的个人住房贷款利率得以保持稳定，既不下降，也不会明显增加利息负担。该举措有利于在推动企业贷款利率下降的同时，避免房地产市场过热，充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。
光大证券研究员何缅南分析，短期来看，7月全国首套和二套按揭平均利率为5.44%和5.76%，均高于8月20日报价的LPR（4.85%）和加60个基点（5.45%），全国绝大部分城市的当前住房按揭利率均高于规定下限，对购房需求影响不大。
中长期来看，本次根据LPR调整商业住房贷款利率意义重大。“中国版住房贷款分级开始，”何缅南认为，借款人申请按揭贷款时可与银行商定重定价周期（最短为1年）后，稳定收入和信用优质的优级房贷客户由于风险溢价较低，后续或可与银行在商议中调整按揭利率，从而获得较低的按揭贷款成本，减少利息支出；反之信用不佳负债累累的炒房客，则有可能因为更高的风险溢价，而不得不支付更高的贷款成本，从而遏制炒房行为。
上游新闻·重庆商报记者 郭欣欣
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