竞拍到法拍房并办理完过户，使用中发现房屋面积被侵占。竞拍房主几次与法院沟通无果后，拍卖法院江苏南京市秦淮区法院作出了撤销拍卖的裁定，并查封了被侵占房屋。
“我是权利被侵害的一方，法院却在未告知的情况下查封了我的房屋，这是不合理的。”6月8日，钱女士向上游新闻（报料邮箱：cnshangyou@163.com）记者表示，被侵占的房屋面积在20平方米左右，裁定撤销拍卖后，秦淮区法院并未给出后续处理方案。
因认为秦淮区法院裁定违规，钱女士向南京市中级人民法院递交了执行监督申请，目前南京市中级人民法院正在处理中。
▲涉案房屋外景。图片来源/受访者供图
法拍房过户一年后被撤销拍卖
2020年5月，钱女士作为竞买人参与了南京秦淮区法院执行局的法拍房拍卖，并成功拍下位于南京市玄武区成贤街57号202室房产，房屋面积为1232.79平方米。办理好相关手续后，钱女士取得了该房屋的不动产登记证。
取得房屋后，钱女士因需要从南京市城建档案馆调取了该房产的原始建筑图纸，查看图纸后发现该房屋曾被改动过。“原本是背靠背的两个房间，我们的开门是沿街，后面房子的开门在小区里。我们用作了日常办公租赁，后面房子开了培训机构。我发现房屋被改动后，04号房屋（根据不动产登记单元号，钱女士房屋称03号房，另一当事人房屋称04号房）侵占了我们20平方米的面积，将其改成了公共走廊，并将入户门开在走廊里，也变成了沿街开门。”钱女士说，侵占行为在拍卖前已经出现，但法院并未告知。
发现该问题后，她根据原始图纸启动了隔墙恢复工程，但被培训机构的房主阻挠。
“不久后，秦淮区法院执行局法官找到我，要求我停止施工，如果不停止就要撤销我所竞得房屋的拍卖程序。如果我不想被撤销拍卖，需要以高出04房屋拍卖成交价价格，购买下培训机构所使用的房屋。”钱女士说，她表示拒绝后，2022年3月3日，秦淮区法院将03号房屋查封。
上游新闻记者注意到，房屋原始竣工图纸及消防部门出具的建筑工程消防验收意见书显示，03号房屋与04号房屋属于同一幢商务楼的同一层，04号房屋为主楼，进出口位于小区内；钱女士的03号房屋为裙楼，入户门临近成贤街。两处房屋中间有墙体间隔。此外，不动产登记证书单元号及建筑面积均不相同。
但据钱女士提供的现场视频显示，目前培训机构所使用的04号房屋进出通道除小区内的3个出入口外，在钱女士03号房屋的裙楼进出通道设有一个入户门。培训机构04号房屋与钱女士03号房屋中间有一条宽约2米，长约10米的走廊。“之所以把门开在走廊里，就是为了入户门临街，可以增加租金。”钱女士说。
▲钱女士03号房屋的出入口，培训机构也从该通道进出。图片来源/受访者供图
法院认定两套房产单独拍卖存在瑕疵
因多次沟通无果，3月23日，秦淮区法院作出撤销钱女士03号房屋的拍卖裁定以及过户裁定。
据秦淮区法院（2022）苏0104执监4号《执行裁定书》显示，法院审理查明，2020年5月19日，钱女士以1011万元拍卖到成贤街57号202室不动产建筑面积1232.79平方米，并办理过户。另一当事人于2019年10月10日以459.2万元竞得隔壁房屋，并办理过户。钱女士取得产权后，发现两套房屋中的公共走道根据蓝图属于其产权范围的面积，遂与另一当事人产生纠纷。法院还查明，该院按现状进行拍卖，但房产部门在核发产权证时未现场进行勘测，导致所颁发的产权证与实际拍卖的房屋现状不相符。
秦淮区法院认为，该院在拍卖公告中既按照双方的产权证交代了房屋面积，同时又交代以房屋现状为准，造成产权证与现状面积不一致，且按照现状，如果将现有的公共通道封堵，04号房屋买受人将失去现有进出的通道。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》规定：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”法院拍卖的03号房屋、04房屋，在使用上不可分，应当合并拍卖。故该院单独拍卖上述财产存在瑕疵，应予以改正。裁定送达日后立即生效。
钱女士表示，无论是从不动产登记还是从竣工图上，都能明显看出03号、04号房屋是两个独立房屋，且如果有瑕疵为何仅撤销一处房屋的拍卖裁定，而不是全部撤销后再合并拍卖。
▲产生争议后，法院撤销了钱女士的拍卖和过户裁定。图片来源/受访者供图
房主已申请上级法院执行监督
近日，钱女士将此事反映到南京市中级人民法院，希望其进行执行监督。南京市中院反馈已收到钱女士的执行监督申请书。
6月8日，上游新闻记者多次联系南京市中级人民法院，均未得到回应。
针对此事，北京京本律师事务所主任连大有律师认为，首先，法院对被执行的财产应尽到调查义务，否则又会产生新的纠纷和矛盾。其次，对于通过司法拍卖后取得财产所有权的竞得者，无法实现对财产的控制和使用是不符合立法和司法的精神，也违背了司法拍卖的初衷。再次，因法院的过错导致竞得人的损失，法院应承担相应的赔偿责任。特别是对拍卖结果出具新的裁定进行撤销，应一并解决竞得人的赔偿问题。最后，对通过司法拍卖取得所有权或使用权的冲突，要依据《民法典》关于物权冲突的规则进行解决，而不是一并撤销了事，否则使得执行环节又回到原先的出发点，既浪费了司法资源，也不符合司法拍卖的目的。
上游新闻记者 时婷婷
【免责声明】上游新闻客户端未标有“来源：上游新闻”或“上游新闻LOGO、水印的文字、图片、音频、视频”等稿件均为转载稿。如转载稿涉及版权等问题，请联系上游。
