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戴德梁行环球董事赵锦权:看好重庆商业潜力 发展REITs市场空间大
07-16 20:34:24 来源:上游新闻·重庆商报

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作为资产证券化产品的组成部分,REITs(不动产投资信托基金)近年来受到广泛关注。对于房地产行业而言,REITs有哪些作用?未来趋势在哪里?包括重庆在内的中西部企业发展REITs机遇何在?7月16日,由重庆市中新示范项目管理局、新加坡交易所指导,戴德梁行联合星展银行、中国新闻社重庆分社共同举办的“发现中国西部企业发展新机遇——中新REITs市场建设与发展论坛”在重庆举行,戴德梁行环球董事、戴德梁行大中华区行政总裁赵锦权接受记者专访时介绍,非常看好重庆的商业地产,发展REITs前景可观。

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让资产流动起来 REITs有助于房地产“去杠杆”

“通俗来讲,REITs可以理解为一栋楼宇的IPO,一栋楼的IPO就相当于把这个楼给份额化,买份额可以享受到份额的收益,这个份额可以流转、可以转让,这样资产就流动起来了。”

赵锦权说,REITs的中文全称为不动产投资信托基金,是以发行受益凭证的方式汇集众多投资者的资金,交由专业管理机构投资于不动产,并由投资人享受不动产收益的金融产品,REITs利用证券化的手段将不动产份额化,投资人通过购买份额,享受不动产的投资收益。将现金流稳定但流动性较低的不动产资产,变成流动性较高的不动产支持证券。

作为资产证券化产品,REITs能够对市场产生哪些作用?

赵锦权表示,这主要体现在三方面,首先对于市场而言,REITs投资作为商业地产权益型投资产品,符合房地产“去杠杆”的监管要求,有利于降低市场系统性金融风险;对于企业来说,REITs则为一部分持有优质物业的企业拓宽了融资渠道、打通了“投融管退”的行业闭环,可以有效帮助商业地产市场形成长效模式,向规模化、集约化和专业化发展;同时,REITs也为公众投资者开辟了新的资产配置渠道,降低不动产投资的门槛,让公众有机会享受到商业不动产的租金收益与增值。

REITs万亿级市场呼之欲出 看好重庆商业地产潜力

目前,REITs市场发展情况如何?未来趋势又何在?

对此,赵锦权介绍,根据此前戴德梁行和中房协发布的《2018亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》,目前亚洲地区共有超过168支REITs产品,总市值超过2348亿美金,其中日本和新加坡是亚洲最大也是最成熟的两个REITs市场,包括的业态也十分丰富,除了传统的商业、办公及综合体以外,工业仓储物流,酒店以及公寓也有很多的产品在亚洲REITs市场发行。

其中,目前中国大陆地区已经有90个资产在香港和新加坡的REITs市场登陆,这其中就包括中国西部地区如重庆、成都、西宁等地的优质资产。

此外,自2014 年4 月“中信启航”开启了中国类REITs 市场以来,国内商业房地产资产证券化市场蓬勃发展,截止2019年6月,类REITs、CMBS、CMBN产品在五年时间里已发行146单,共计3166.6亿的市场规模,为持有优质物业的企业拓宽了融资渠道。

“根据北大光华学院的统计,从发达国家REITs市场与GDP、股市市值的角度比较,中国公募REITs市场可达4-12万亿,这样一个庞大的市场,目前是呼之欲出的。”赵锦权说,项目是否符合做REITs,一方面要看项目本身的增值能力,如租金是否能持续保持增长,另一方面也要看项目的营运能力,业态结构是否合理。重庆有很多好的商业项目,这些项目的业态改善空间也很大,因此十分看好重庆企业发展REITs的市场空间。

国内REITs市场仍待完善 发行产品也要做好风险防范

赵锦权说,REITs虽然是国际上通用的一种房地产投资工具,但在国内起步较晚,目前国内推出的都是类REITs,与国外成熟市场的REITs相比,还有一定区别。

例如,从流动性来说,国外标准化的REITs流动性很好,就像二级市场的股票一样可以交易,而且没有期限要求。而国内的类REITs通常有明确的产品存续期,通常每3年开放一次,而且在存续期内没有太多的流动性。

从投资人类型来说,境外的投资人更多元化,即有机构投资人,又有很多个人投资人,而国内的类REITs主要以大型金融机构为主要投资人,目前还没有对个人开放。

“总体来说,拥有标准REITs的国家及地区,如新加坡、日本、香港,都具有完善的产品发行、监管条款与制度,国内房地产资产证券化市场还需设立合理的资产准入门槛,挑选较优质的物业发行资产证券化产品,注重资产信用,注重防范产品风险、增加信息披露、保障好投资人的权益等。”赵锦权表示,作为享誉全球的房地产服务和咨询公司,戴德梁行从2007年就开始探索国内REITs领域和积极参与中国不动产资产证券化行业发展,截止2019年6月底,已参与61单国内类REITs、CMBS、CMBN项目的估值尽职调查服务,产品涉及商业、写字楼、公寓、物流、酒店、物业等业态,累计发行规模达1480亿元,在类REITs评估领域市场份额超过60%。未来,戴德梁行将在REITs时代扮演更为重要的角色,服务好更多重庆以及其它中西部企业在REITs领域的探索和发展。

上游新闻·重庆商报记者 孙琼英 实习生 龙训娟


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