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时间来到了2019年,最近不少各行业的领袖都在以各种方式预测今年的行业走势。
2019年,对于重庆房地产市场而言,有哪些可能发生的趋势?政策是否有可能松绑?哪些区域会成为新热点?市场成交是否还火的起来?对于大众最关心的一些问题,重庆房市采访了相关数据机构,对2019年的重庆楼市进行了十大趋势的预测,以供讨论。
1、政策以稳为主
2019年调控政策或将以稳为主,更加强调因城施策、理性施策、结构优化。长效机制尚未完全建立,房地产调控正处于由行政措施为主向综合施策转变的关键期,在房地产市场保持稳定运行的前提下,各项调控政策将以稳为主。
2、新房供应及成交量或都将下降
历年新房供应量大概在2300万方左右,而2018年土地供应降低了约3成,意味着2019年的新房供应或将有所下降。
成交方面,由于商品房成交量经历了两年的高位运行,市场需求大幅释放,目前重庆70%以上的消费者的购房需求已经被透支,整体市场有待回归理性,从短期来看,市场表现乏力需要修复。
3、新入市改善性项目增多
从2018土地成交来看,平均容积率从2015年的2.36下降至1.8,这部分土地12~18个月后建成住宅,预示着未来改善型居住仍将持续增多,城市建设的品质将不断提升。
4、新兴组团成未来城市主战场
西永、龙兴、空港、悦来、水土、龙洲湾这几个组团2018年的土地成交可建规模均超过了100万方,预示着这些板块也是未来商品房供应的主要方向。
其中,未来非常具有潜力的板块有可能是两江新区的水土板块,该板块目前尚处于商品房开发的空白,楼面均价仅4250元/㎡;未来的产品亮点还看龙兴,2018年龙兴成交的土地平均容积率仅1.4,楼面均价仅3007元/㎡,在这个区域有足够的空间做足产品的舒适度,目前很多标杆房企已经进驻,除了满足环境以及户型的舒适度,还融入了科技、智能元素以及健康生活理念。
(资料图片)
5、中央公园、悦来、茶园竞争压力大
未来压力较大的板块,有可能是中央公园、悦来、茶园、大杨石等,2018年这些区域成交的土地楼面价均价已超过7000元/㎡,将是未来高溢价产品的聚集地,在进入调整的市场环境下,高成本地价压缩了项目的降价空间,面临的市场压力加大。
6、联合拿地将成为常态
政府供地持续推进,按照未来三年主城住宅供地计划,主城区住宅用地长期供应量充足,但呈逐年下降的趋势。同时,由于地价走高,拿地成本也不断上涨,未来企业联合拿地模式将成为常态。
7、主城边界将进一步拓宽
目前重庆主城成熟区几乎没有规模性土地,主城的城市边界将再一次被拓宽,近郊的区县将进一步融城,加入到重庆的主战场。
8、还将有更多外地房企来渝发展
2017年-2018年间,有30家外来房企抢滩重庆,随着重庆城市地位以及知名度不断提升,未来还有更多的外来房企看好重庆市场。
9、市场集中度将进一步提升
近年来,市场集中度越来越高,是一个非常明显的趋势。
从全国来看,全国百强房企在2018年卖了10万亿的房子,这是一个前所未有的销售额。其中,前30强房企抢了半壁江山。房企集中度很高,而且每一年的集中度都在上升,2019还会继续上升。此外,还有一个值得关注的数据,2018年卖出的约一半的地,都被10家房企拿掉了。
在重庆,行业集中度提升现象也在持续,例如从2018年重庆楼市房企销售榜单上来看,重庆有8家企业进入了百亿元,4家超过了200亿元,前十房企成交金额的集中度占了43%,前20占了58%。预计未来一段时间,强者恒强的局面,都不会改变,行业集中度还将进一步提升。
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10、2019上半年将极为艰难
正如近期在上海梅赛德斯奔驰文化中心举办的“2019年丁祖昱评楼市年度发布会”上,丁祖昱所预测的:2019上半年可能是近20年最艰难的上半年。
相关行业人士认为,对于重庆楼市而言,2019年的形式也比较严峻。主要原因在于,2017年以后拿地的企业,所拿土地,一是容积率低,二是价格高,而这类土地今后入市所推出的大部分都是改需项目,在市场下行的时候这类项目大多去化较慢、压力较大。
此外,由于2017年和2018年重庆主城两年累计成交超过了7000万方,提前透支了购房客户,2019年整体市场购买需求也会较为乏力。对于房企而言,面临的业绩压力着实不小。
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