新城控股的增长有何疑点？在王振华被刑拘后新城系上市公司股价的变动又有何诡异之处？未来新城控股又将去向何方？
自从7月3日,时任新城控股董事长王振华因涉嫌猥亵女童被刑拘一事被曝光,新城控股始终处在舆论漩涡之中。
尽管公司迅速完成人事更替,果断进行切割,并在公开信中连用4个“深表歉意”。但公众愤怒的情绪并未得到平息,最直观的体现便是新城系上市公司股价低迷的表现。
王振华的丑闻被曝光不仅让外界看到这位有着众多光鲜标签的企业家丑恶的另一面,它更像阴云一样笼罩着新城控股。
人们开始重新审视这家销售额位居前列的地产公司的过去、现在与未来。
新城控股的增长有何疑点?在王振华被刑拘后新城系上市公司股价的变动又有何诡异之处?未来新城控股又将去向何方?
漩涡中的新城控股
7月10日,上海检方以涉嫌猥亵儿童罪对王某某等二人批准逮捕。
德不配位,必有灾殃。
几天前,曾经的新城控股(601155.SH)董事长、如今的前董事长王振华猥亵幼女一事引发舆论关注后,新城控股便连夜更换董事长,王振华之子王晓松火线上位,但也阻止不了股价一路狂泄,167家投资机构疑似踩雷。王振华关联的3家上市公司,两天内市值蒸发近300亿元。
过亿身家的富豪居然对幼女下手!难怪有人心疼A股股民说,炒股提心吊胆,担心财务造假,担心扇贝跑了,担心董事长通过不正规手段送女儿上名校,还要担心董事长是不是个变态。
7月8日,处于舆论漩涡中的新城控股曾就投资者关心的一系列问题进行了回应,在位于上海市普陀区中江路388弄6号的新城控股大厦10层,公司品牌部负责人接受了《中国经济周刊》采访,不过看罢回应,不少网友愈加愤怒:“原董事长的个人行为——这话真刺耳,公司都是他创立的……就是他要负责!”
事还没完。就新城控股而言,高管的人性丑闻,只是掀开遮羞布的一角。诸多波谲云诡的内部操作和其后隐藏的风险,只怕才露出冰山一角。
伪善
在“猥亵幼女”丑闻爆出之前,王振华的“好人”标签有很多:慈善家、企业家,还曾任政协委员、人大代表。
2013年,新城控股创办的大型公益品牌“七色光计划”成立,致力于抚育、培养和教育贫困地区青少年。王振华曾表示,该公益计划经过多年运营,已从单纯的图书馆建设和公益支教,拓展到“儿童健康、人道救助”等多个公益板块。
事发前,王振华是新城控股集团股份有限公司法定代表人、董事长。旗下有194家公司,其中3家是上市公司。
就财富值来说,2018年,王振华与其子以230亿元人民币的身家,位列胡润百富榜第133名。
除此之外,王振华头顶诸多“红帽子”。他曾任上海市政协委员、江苏省人大代表,获得过中华慈善突出贡献人物的荣誉。
王振华创办新城的过程,也不无传奇。
1998年,新城进入常州市区。在此之前,王振华只是在江苏省常州市武进区湖塘镇开发建设了一个两幢仅可容纳72户人家的综合楼项目,就此起步。
2001年,新城地产重组江苏五菱实现借壳上市,拥有了融资平台,成为江苏省一家以房地产开发经营为主营业务的上市公司。
2003年,新城走出江苏,踏进上海市场,开启了“黑马”模式。
此后王振华带领新城控股,先后踏准上海及周边二线楼市房价快速上涨节奏,以及长三角三四线城市棚改去库存的红利,土地货值短期内放大,销售额连年翻倍。
2015年年底,新城控股上市交易。
狂奔
上市后,新城控股一路高歌猛进,2015年和2016年上半年累计拿地60块,还定下个“小目标”:2020年实现1000亿以上销售额。
谁知,这个小目标竟提早且翻倍实现了。2018年,新城控股合同销售金额一举冲上2210.98亿高位,较上年增长74.82%。就在这一年,新城控股杀进行业前十。
“前十”对房企意味着什么?
金融圈业内人士对《中国经济周刊》记者说,不少金融机构内部有所谓的融资白名单,在白名单上的企业,可获得更多融资支持。
具体是哪些支持?
更高的融资额度,更灵活的融资组合,更低的融资成本。
强者恒强的逻辑下,房产行业马太效应加剧。以规模换排名、以排名换融资的做法,早成为房企心照不宣的默契。
加之,在头部房企规模争夺战进入尾声后,规模扩张的战场悄然转移至中型房企。不少企业手段相当激进。加杠杆、8个盖子盖9个碗,只要资金链不断,高周转的游戏就能一直玩下去。
只是,金融机构也不是傻子。一旦房企开发销售出现震荡、现金流吃紧,金融机构有多大几率不顾风险而与企业“生死相依”?
虽说目前新城控股资产负债率只在80%的行业警戒线上方不远(2018年财报显示为84.57%),但净负债率已快步攀升至80%,甚至在2018年年中一度击穿100.4%。
不过,业内多位分析师认为,单从账面来看,新城控股短期内并不存在偿债压力,因为其货币资金,较短期借款和一年内到期非流动负债的总和,多出了320多亿元,完全可以覆盖短期偿债需求。
当然,这是在货币资金属实的前提下。
戏法
回头看新城控股今年3月许下的2019年销售目标,自信满满:2700亿。
口号喊得这么响,想不引发上交所关注都难。果不其然,上交所今年4月就给新城控股去了一封问询函,提了16个问题。不少业内人士阅毕均有相似感慨:这问询函,中心思想很明确啊,是否虚增利润,新城控股站出来走两步。
怎么就涉嫌虚增利润了?主要有这么三点。
头一件,存贷双高:存款和借款都很高。什么意思呢?自己手里明明有钱,还要去借钱。
来看看新城控股是怎么做的。这家企业2018年末货币资金为454.09亿元,比2017年翻了一番。即便如此,公司的长期借款和短期借款,加起来却有259.39亿元。
454相比259,这可是有富余的,犯得着去借吗?
有意思的是,交易所近期还曾如此对另一家上市公司发出问询,就是康美药业300亿现金“一夜蒸发”那件事。
再说第二桩。公司的投资性房地产评估增值28.09亿,与上年相比,增幅超过200%。
什么是投资性房地产?根据会计准则,用于销售和出租的房产,便是投资性房地产。对这类资产如何估值?两种办法,一是按历史成本入账,每年计提折旧;二是按市场评估价入账,后续根据市场价进行评估。
新城控股采用的是第二种办法。但这样一来,资产增值或减值的部分,会直接影响企业当年利润。
这部分资产在2018年,身价较上一年涨了两倍。要知道,2018年是楼市小年,不管一二线,还是三四线楼市,都走出了前高后低乃至“沉沉入冬”的压抑走势。这种情况下,身价不降反而大增?
你以为这就完了?且没呢。
新城控股还把3家持股比例在32.38%～50.50%的合营公司的利润,纳入合并报表范围,这为母公司带来了6.77亿元的投资收益,占公司2018年归母净利润的6.45%。
不过,奇怪的是,24家新城控股持股比例超过50%、原则上要求并表的子公司的利润,却没有合并进来。
这些公司有什么特点呢?加总利润共计为-8255万元,也就是处在亏损状态。新城控股这波操作到底什么意思?诸位看官自己明断吧。
换血
7月4日,一位本将与新城控股展开房地产融资合作的项目负责人对《中国经济周刊》记者说,“现在我们所有的合作都暂停了,说实话,最担心的是‘老王’变‘小王’之后的人事安排。在房地产圈,能便宜地搞到钱的才是老大,你懂的。”
这种担心并非空穴来风。 7月8日,王振华申请辞任的当天,新城控股召开第二届董事会第十七次会议,补选王晓松任公司第二届董事会提名委员会委员及战略委员会主任委员,同时补选曲德君为公司第二届董事会董事候选人。
值得一提的是,曲德君曾经是万达集团的一员“大将”,曾经追随王健林17年,新城系的陈德力、黄春雷都曾是曲德君部下。
截至记者发稿前,新城系3家上市公司股价均下跌了三成,整个新城系上市公司市值缩水超过500亿元。评级机构标普和惠誉均把新城控股列入负面观察名单。而诸多基金公司下调新城控股的估值,如泰达宏利、财通基金、国金基金等基金均将新城控股的估值下调为25.21元/股。
此轮“换血”是否可以真正意义上“切割”与王振华的关系,子承父业能否力挽狂澜,尚不得而知,要知道“老王”虽已不是董事长,可还是新城控股的实控人啊。
回到侵害事件本身,更多的评论认为,当下应该追问的是王振华是否“惯犯”,是否有更多的受害者,受害者如何摆脱阴影?新城系的存亡与这些相比都要让位。
新华社发布评论说,法律面前人人平等,对猥亵儿童的犯罪分子,无论他是什么身份,也不管他有多少资产,必须依法严惩、决不手软!
还有个迫切需要解决的小问题:最初,《新民晚报》一则不到700字的消息稿,将王氏兽行公之于众,随后却被删除。是谁下令删除了那篇700字文章,愿意出来聊聊吗?
丑闻之外,新城控股还有哪些“雷”?
王振华实际控制的新城控股(601155.SH),从7月4日开盘被砸死在一字跌停板上,到7月9日,连续下跌33.59%,市值蒸发324亿元。
其曾担任董事长的两家香港上市公司,新城发展控股(1030.HK)暴跌始于7月3日,到7月5日,跌幅36.46%,市值蒸发227亿元港币。新城悦服务(1755.HK)7月3日至5日下跌40.93%,市值蒸发28亿元港币。
这一切的导火索,都始于王振华因涉嫌猥亵儿童罪被警方刑事拘留,并且,王振华于7月2日被抓,7月3日港股暴跌,当晚公司才发布公告,这样的信息披露是否违规,其间是否有内幕信息泄露,不少股民提出质疑。
直到7月9日,交易所问询新城控股“董事长王振华因涉嫌猥亵儿童,于7月1日接受调查”,是否存在内幕信息提前泄露问题,新城控股给予回复,新城控股在丑闻前后时间链条上的动向浮出水面。
王晓松去派出所与港股暴跌时间高度关联是巧合?
据上海市公安局普陀分局7月3日晚间发布消息:57岁的江苏人“王某某”,7月1日下午自首,因涉嫌猥亵儿童罪,已被普陀警方刑事拘留。
据新城控股公告显示,王振华于7月2日16:58因涉嫌犯罪被刑事拘留。
7月2日,时任公司董事兼总裁的王晓松,接到上海市长风新村派出所(下称“派出所”)电话后,于当日23:00左右前往派出所,得知公司原董事长王振华被采取强制措施。
7月3日9:30起,王晓松逐一通知公司董事及主要高管要求召开紧急会议。
在公司会议室内,王晓松于13:00—14:00统一口头告知与会董事及主要高管关于王振华被采取强制措施事宜。
7月3日15:00左右,王晓松接到派出所通知,前往派出所,领取了书面拘留通知书。
这时,A股市场已经收市,香港市场还在交易。
7月3日15:04之前,新城发展控股(1030.HK)还上涨2%,从此时开始暴跌,在其后的20分钟之内跌幅最深至14.13%,市值蒸发超过120亿元港币,当天最大跌幅26%,收盘跌幅缩窄至23.96%,市值减少177亿港元。新城悦服务(1755.HK)当天的暴跌起步稍晚,是从15:13开始,全天下跌23.72%,市值减少17亿港元。
王晓松于7月3日16:30左右回到公司。当晚,公司召开董事会会议选举王晓松任公司董事长。
在回复问询时,新城控股强调:“公司在知悉公司原董事长王振华被采取强制措施时起,即根据相关规定对知悉人姓名、知悉时间及知悉内容等信息进行了全面登记。经公司及内幕信息知情人自查,公司及内幕信息知情人均不存在内幕信息提前泄露及违规交易(包括集合竞价及大宗交易)的情况。”
“公司及内幕信息知情人未与在2019年6月29日至7月4日开盘前和公司有正常业务交流的股东、贷款银行、债权人等,就相关内幕信息进行沟通与交流。”
“如果有内幕信息泄露或违规交易,以现在的技术手段,一定能够查个水落石出。证监会近期处罚的内幕交易案件,有的发生于5年前,照样能大白于天下。”有不愿具名的律师对《中国经济周刊》记者表示。
大股东股票质押及资本市场压力能缓解?
克而瑞研究中心发布的《中国房地产企业销售排行榜(2018年1—12月)》中,新城控股的流量金额达2204亿元,位列中国房地产企业第8位,在中海地产之后,华润置地、龙湖集团之前。同时,新城控股的权益金额为1698亿元,位列第9位,在华润置地之后、华夏幸福之前。
在去年位居房企销售前十强的新城控股2019年一季报显示,该公司总资产为3666亿元,负债合计3133亿元。公司所有者权益合计532亿元,归属于上市公司股东的净资产为307亿元,一年内到期的流动负债103亿元,其他流动负债129亿元。
据新城控股公告,截至6月30日,新城控股的合并范围内借款金额约900亿元,其中公开市场融资余额约420亿元,包括境外发行美元债约18亿美金、银行间债务融资工具约161亿元、交易所债券约137亿元。公司于2019年下半年到期的公开市场融资金额约63亿元,此外,公司于2019年下半年到期的其他金融机构借款约70亿元。
东方财富Choice数据还显示,新城控股的控股股东富域发展集团有限公司(持股比例61.06%)累计质押新城控股的股票数量超过7亿股,占新城控股总股本的31.29%;常州德润咨询管理有限公司(持股比例6.11%)累计质押新城控股的股票数量6520万股,占新城控股总股本的2.89%。
新城控股2018年年报显示,富域发展集团有限公司和常州德润咨询管理有限公司的最终控制人均为王振华。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从企业舆情的角度看,地产企业高管个人事件一旦偏负面,易引起市场猜测、股价波动、企业品牌受损和地产业务的冲击,当前股价下跌的现象符合预期。类似企业大佬违法事件的性质非常恶劣,资本市场的下跌恰也说明了市场的反应,而且后续还要注意一系列连锁反应。
新城控股表示,未来对于新的土地获取将采取谨慎态度,以改善资金压力。此外,公司也将通过各种渠道积极寻找融资来源,以多重手段保障债务的安全兑付以及公司的正常运转。
而债券评级机构反应迅速。
新城控股发行公司债券“15新城01”“18新控05”“19新城01”“19新城02”,及非公开发行公司债券“16新城03”“16新城04”“16新城05”。负责债券信用评级机构是中诚信证券评估有限公司,在7月5日公告称,“对新城控股实际控制人被刑事拘留、董事长变更等事项对公司后续房地产业务经营、外部融资压力、有息债务偿还、公司股权质押及可能触发的投资人保护条款等方面保持关注。”
公募基金调低估值更是没商量。
公募基金从7月5日起下调新城控股的估值。截至发稿,共有近40家基金公司发布下调的估值公告。对比新城控股丑闻爆发前的股价,多数按照3个跌停进行估值。在上海办公的华安、国泰等5家基金公司则按4个跌停估值,汇丰晋信直接给出5个跌停的估值。
“资本是逐利,但还需要人来管理,管理资本的人是有价值判断、有记忆的。”一位基金经理告诉《中国经济周刊》记者。
原标题：阴云笼罩新城控股
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