据新京报报道，日前随着楼市调控政策的加紧和新政的实施，以燕郊为首的环京地区“炒房热”出现降温，为了吸引购房者，地产商、中介机构违规推出“首付贷”、“首付分期”等购房措施来降低首付；一些中介公司甚至将首付贷的宣传单公然张贴在门口。

首付贷，是P2P网络平台、房地产中介或者第三方的金融机构，在首付阶段为购房者提供的一种贷款。乍看之下，首付贷像是一种金融创新产品，为支付能力不足的购房者刚需者提供资金支持，降低购房门槛，但首付贷本质上仍旧属于次贷，属于金融创新的灰色地带。

2016年8月住建部、国家发改委、央行、银监会等七部委联合发文正式认定“首付贷”为违法违规金融产品。

首付贷的产生并非偶然，它既是推升房价的一个重要原因，也是高房价导致的结果。高房价导致的相对较高的房价收入比，产生大量的资金需求，高房价下产生的巨大利润空间又吸引了大规模资金的涌入，供求的碰撞便产生了消费贷，其为购房者降低门槛，为投资者广开渠道。 

从根本上来讲，首付贷属于“房地产+互联网P2P”发展模式的产物，除此之外其还包括过桥贷和赎楼贷，虽然在说法上有所不同，但是其业务在本质上都是一样的，都是属于居民杠杆消费。

如果说在房地产行业上行阶段，首付贷的出现是受市场的热刺激，那么如今，在房地产市场的下行通道，首付贷的“死灰复燃”似乎只有增加房地产市场泡沫的作用，扩大了房地产市场的金融风险。

事实上严格来说，在首付贷江湖中没有赢家。

对于首付贷的需求方来说，首付贷似乎像是通往幸福生活的“康庄大道”，但是事实上一旦踏进这块灰色领域就只能一条路走到黑。目前我国部分银行购房贷款的首付比例已经降到了20%，但是据调查，通过首付贷买房人的首付贷款事实上只有5%到10%，更有甚者是零首付，表面上为自己购房提供了方便，但是其背后是远高于市场利率的贷款利息。

《中国经营报》报道称，加上首付贷平台公司的服务费及杂费，“首付贷”用户的年利率个别项目甚至达到了17.34%，这事实上与高利贷并无二致。这也就意味着，即使通过首付贷付清了首付，日后为付清房款所背负的还款压力也会让购房者苦不堪言。

而如今对开放商而言，“复活”首付贷也不过是想借以吸引消费者，提高去化水平，但是首先，开发商并未搞明白市场需求冷淡的背后逻辑，其次，想通过“首付贷”的来提升企业的业绩水平，支撑企业度过“寒冬”终究不过是饮鸩止渴。

同时此时的资金供给方与开放商则更像是“连体婴儿”，两者命运休戚相关，一旦出现规模性还款问题，参与方企业运转会都会现致命性中断。这不仅造成了微观经济主体效益的损失，更导致了市场效率的损失。

作为首付贷最早出现城市之一的深圳就是最好的例证。据相关数据显示，即使在整体市场行情并不乐观的情况下，10月至11月深圳共拍卖房屋250套，同比增加77.3%，其中被拍卖的法拍房不少来自于不还月供的投资客。

对于房贷还款者，通过首付贷的方式借款一方面面临着较大的还款压力，另一方面，当市场行情并不乐观时，断供对于自身来说是最好的止损的方式，尤其是对于这些没有使用抵押形式贷款的购房者。但是当这些房地产以法拍房形式进入房地产市场时，其地位通常是不同于商住房地产的，即使增加了市场供给量，但其实际效果也会大打折扣。

总之，窃以为，首付贷“重出江湖”表明在这一轮房地产调控周期内，房地产商已经率先做出了妥协，但是在房地产市场发展现阶段，其出现只能进一步加深房地产市场的杠杆化水平，导致整个市场泛泡沫化，进一步增加整个市场的金融风险。随着经济风向的转变，一方面相关部门需要对楼市类似首付贷的杠杆消费严格把控，严守楼市金融风险底线。另一方面做好需求端的引导，以降低首付率等方式保证居民“居有所屋”，以防止政策效果被类似首付贷等非法金融贷款挤出。

（本文作者盘和林，中国财政科学研究院应用经济学博士后）

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