近日，由中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心住房大数据项目组发布的2018年10月《中国住房市场发展月度分析报告》（以下简称《报告》）称，热点城市住房租金已由7月时快速上涨发展至8、9月的稳中略降。

对于住房租赁市场的稳定发展，有研究机构建议完善制度、加强引导和监管，并扩展可租赁房源的相关渠道。

8月后租金环比出现下行

《报告》列举大数据住房租金指数监测显示，今年前7月部分城市住房租金快速上涨，并于7月达到涨幅峰值，当月28个重点监测城市房租平均环比上涨1.145%，其中郑州、苏州、中山、东莞、合肥、深圳、北京、上海等8城市环比涨幅在2%以上，杭州、无锡、石家庄、烟台、天津、南京、大连、珠海等7城市环比涨幅在1%到2%之间。

到了8月和9月时，重点城市住房租金水平轻微回落。其中在8月，29座样本城市住房租金平均环比下跌0.11%，杭州、西安、上海、天津、广州、北京、长沙、厦门、东莞、合肥、深圳、佛山等城市租金涨速均有所回调。但与去年12月相比，今年9月住房租金累计涨幅在5%以上的仍有石家庄（11.4%）、上海（9.52%）、北京（8.27%）、珠海（8.08%）、深圳（6.31%）5个城市。

《报告》分析称，8、9月租金止涨，主要受到各地政府对租金上涨调节干预的影响。但另一方面，住房租赁市场立法滞后，相关市场规则欠缺，导致住房租赁市场秩序混乱，租房者权益得不到有效保护。少数企业利用资本杠杆争抢房源垄断市场，推高了北京、上海等租赁房源相对不足城市的租金。

对于租金发生变化的因素，来自戴德梁行的分析则认为，从本质上看，在自由市场的前提下，租金走势由供需关系决定，在房地产市场调控影响下，部分人群由于资格或资金受限等因素而由置业市场转向租赁市场，需求进一步扩大，过去几年房价的上涨也造成了月供等业主成本的上升，因而一定程度地提高了租金收入的预期。

完善制度加强监管

对于当前各地租赁市场形势，《报告》提出两项建议，分别是建立完善租房市场相关制度和多渠道扩大重点城市租赁房源。

在建立完善租房市场相关制度方面，报告建议加快推进住房租赁立法，保障租购房同权，在发生各类纠纷时优先保护租户权益；完善市场规则，探索建立租房押金第三方存管制度、租金上涨幅度限额制度、强制性合同文本条款制度、出租性住房环保安全标准等规则制度；规范市场秩序，重点治理设置合同陷阱和霸王条款行为、变相克扣押金行为、违规隔断出租行为、诱导哄骗租客将租金转为贷款分期的行为、暴力驱赶租客行为、垄断区域房源或租房信息操控租金行为等。

在多渠道扩大重点城市租赁房源方面，报告建议包括加快公租房的建设与配租和对集体土地建设租赁住房试点的推广，对利用工商业闲置建筑改造为长租公寓，给予更多的规划、土地利用、税收政策支持，并建议出台可行性细则，支持企业单位利用闲置土地建设租赁型职工宿舍等。

戴德梁行的建议同样认为应当对租赁市场加强引导和监管，包括引导在租赁市场的增量投资，有计划地控制存量投资的推进。同时应当警惕对租赁盘源的垄断，以及操纵、哄抬房租的行为。另外，监管租赁金融资金，包括“房租贷”“租金贷”等，防止租赁市场过度金融化也有必要。

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