曾经的风口行业，开发商转型的主线之一长租公寓，在 2018 年迎来了一场暴力洗牌，这场洗牌不是行业头部企业立起来后的大鱼吃小鱼类的兼并，而是残忍的末尾淘汰。

4天内两家曝出资金断裂

10月19日据长沙晚报消息，长沙地区最早的长租公寓品牌咖啡猫被曝资金链断裂，出现无法返租、返押金问题，涉及数百业主，总额超千万。咖啡猫实际负责人称，这主要是受政策影响，融资合作方无法提供足够资金，使得原来承诺的工程款不到位，从而出现了资金链断裂的问题。

此前，长租公寓已经接连爆雷。

10月15日，雷军旗下顺为资本投资、排名行业前七的长租公寓“寓见“突然爆仓。寓见称，因整个行业的深刻变化和调整，加上经营管理不善，出现严重的资金短缺，导致股权全部质押给贷款银行，没有任何资金可以调配，濒临倒闭。寓见在业主公告中表示，公司的股权已经全部质押给贷款银行，账户管理权也被贷款银行全面接收，公司目前已无任何资金可以调配，也无任何能力支付各位业主的租金。

对于寓见的爆仓，不少从业人士表示意外：这家老牌长租公寓运营商此前吸引了不少明星投资人及创投机构。

公开资料显示，2014年3月-2015年3月的一年内，寓见公寓曾先后获得三轮融资，其中的明星投资方为雷军旗下顺为资本，其余包括险峰华兴、联创策源等。

事实上，早在寓见出问题前，北京、上海、广州、深圳等多地的长租公寓因经营不善陷入资金危局。据启信宝统计，去年2月至今的短短一年半时间，全国已有好租好住、爱公寓、优租客等8家长租公寓先后爆仓。

为何两次爆雷的都是分散公寓？

鼎家和寓见包括自如这类的分散式长租公寓运营模式大致如下：公寓方先和个人房东签订长期租赁合同（一般是五年以上，按月支付给房东），公寓方再加价和租户签订租赁合同（一般一次性付一年的租金，高达四五万，可用租金贷解决）。

在这整个链条中，租客和房东之间无法直接对话，公寓方一旦出事，无法支付房东租金，房东止损的方式是收回房屋，而租户如果使用了租金贷还要继续按月向金融机构还钱，这些贷款是上征信系统的，如果不按期还，会影响将来的房贷和车贷。

对于鼎家和寓见爆雷都涉及到“租金贷”，中联基金总经理何亮宇曾在一个行业论坛上表示，“租金消费贷模式的风险点有三点：一是长租公寓企业存在向租客隐瞒、诱骗的行为；二是期限错配，底层租约是1年，但是贷款合同签了2 - 3年；三是趸交的租金，缺乏监管机制，运营商没有将这笔钱用到实处。但租金贷的存在仍有必要，现实中有很多租客若以押一付三的形式，确实无法一次性交付高额的房租。”

“出现爆雷的情况核心原因只有一个：分散式长租公寓利润很薄，基本在10%左右，甚至低于8%都有可能，经营规模越大，利润越低。目前，还没有看到有哪家分散式长租公寓可以有效降低公司运维的边际成本”，一位租房平台的高管表示。

“分散式公寓租户使用租金贷一次性拿出一年的租金来，这一年的租金要付给公寓方的业主和供应商，还必须保证30%甚至更多的钱用于现金储备，一旦没钱周转了，资金链就会出现问题了。所以分散式公寓对现金管理的要求非常高”，一位行业专家分析道。

靠资本驱动的模式，能否长久？

长租公寓的运营需要大量资金来周转，因为长租公寓利润低、回报周期长。行业数据显示，分散式的长租公寓平均的回报周期是五到六年，集中式公寓的整个回报周期更长。

据蜂鸟屋统计数据显示，截至今年5月31日，分散式品牌公寓TOP 10（自如、优客逸家、蛋壳公寓、青客公寓、爱上租、魔飞公寓等），总融资金融约为75.792亿元；而集中式品牌公寓TOP 10（魔方公寓、V领地、安歆公寓、湾流国际等）融资总额约为71.15亿元。

早期的长租公寓曾以风投为主。

寓见在2014年成立的同一年就获得了雷军旗下的顺为资本1000万美元，险峰华兴、联创策源数百万美元的投资。

这两年随着政策的放开，长租公寓开始以资产证券化方式盘活存量资产。

一般长租公寓证券化分轻资产的租金收益权ABS 、重资产的CMBS和REITs（房地产信托投资基金）三种，而集中式公寓与分散式公寓在发布 ABS 时也有差异。

以魔方公寓为代表的集中式公寓，发行的一单ABS ，底层资产是租金收益权。

以自如公寓为代表的分散式公寓，发行的ABS本质上是消费金融的资产证券化，其实是在房主、租户之外，引入了自如资产管理公司，当租户向资管公司借钱一次性付清所有房租，分期还本息给资管公司，实际上是将债权打包成ABS进行发售。

长租公寓通过融资、风投、ABS 、REITs等形式筹集到发展资金后，扩大市场占有率，随后抬高租金价格，获得溢价和回报，这一系列操作也被称为是资本的原罪，因为急切的获利加快周转，出现了甲醛超标等社会问题。

“资本进来之后想赚两个钱，一个是资产升值的钱，一个城市的发展资本的投入形成城市化的进程，这个升值带来收益应该是资产持有人获得，这是 REITs 的逻辑；第二个是跟运营相关的效率，提升品牌溢价，类似于五星级酒店比经济型酒店贵。我们还是很欢迎资本的，资本一定能提升效率，我们特别希望能股债结合，以股为主。” 世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟曾在9月举行的长租公寓峰会上表示。

伟业我爱我家集团前副总裁胡景晖曾预言长租公寓爆雷：“长租公寓爆雷，一定比 P2P 爆雷更厉害，对这些长租公寓而言，一旦下一轮融资进不来，就会有爆仓的可能，届时业主租金无法兑现，承租人会被驱赶，几十万人需要找新的居所。”

现在这一预言，成了事实。

综合36氪、腾讯财经、第一财经等

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